용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 일컫는 용어다. 대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적 비율인 건폐율이 건물의 평면적 밀도를 보여주는 지표라면 용적률은 건물의 수직적 밀도(층고)와 관련이 깊다. 건폐율이 같다면 용적률이 높을수록 건물을 높게 올릴 수 있다. 기존 주택 수보다 늘어난 물량을 일반분양으로 돌려 건축비를 충당할 수 있어 사업성을 높이는 요술방망이가 될 수 있다.
조합원들은 높으면 높을수록 좋겠지만 용적률은 법령과 조례로 제한돼 있다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 시행령에 주거지역 용도별로 상하한 범위가 설정돼 있고 지방자치단체가 이 범위 내에서 지역 여건을 반영해 조례로 최대 한도를 정해 두고 있다. 서울의 제2종 일반주거지역은 200%, 제3종 일반주거지역은 250%, 준주거지역은 400%다. 서울시는 이를 기준으로 임대주택 공급, 공원·도로 용지 기부채납 등을 반영해 구체적인 용적률을 적용하고 있다.
용적률 제한은 난개발을 막아 주거 환경의 쾌적성과 안전성을 높이기 위해서다. 높은 건물이 마구잡이로 들어서면 주변 지역의 일조권과 조망권이 침해받게 되고 교통난, 학교시설 부족 등의 부작용을 낳을 수 있다.
정부가 조만간 발표할 주택 공급 대책으로 용적률 상향을 통한 역세권 고밀 개발을 검토하고 있다. 준주거지역 용적률을 대폭 상향 조정하고 전철역 인근 역세권에 산재한 2~3종 일반주거지역을 준주거지역으로 용도변경하는 방식으로 아파트 공급량을 늘리겠다는 복안이다. 대신 용적률 상향으로 늘어나는 아파트 물량의 절반가량을 임대주택으로 기부채납하는 조건을 달 것으로 보인다. 재건축 여지를 넓혀주되 개발 이익은 일정 정도 환수하겠다는 것이다. 핵심은 개발이익의 적정한 환수 여부다. 개발이익이 조합원들에게 과도하게 많이 돌아간다면 투기수요를 부추기게 된다. 부작용을 감수하더라도 도심 주택 공급량을 늘리려는 고육지책이 과연 집값 안정이란 기대 효과를 불러올 묘안이 될 수 있을까.
라동철 논설위원
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