상한제적용 둔촌주공 분양가… 조합-국토부 각각 다른 셈법

둔촌주공재건축 조합 내부에서 ‘분양가상한제에 의한 분양가’가 기존 ‘HUG가 제시한 분양가’보다 높을 거라는 여론이 확산되고 있는 가운데, 전문가들 사이에서는 의견이 나뉘었다. 분양가 산출의 토대가 되는 땅값이 오름세인 만큼 HUG 분양가 보다 높게 받을 수 있을 거라는 주장이 있는가 하면, 반대로 현 정부의 정책 기조 상 쉽지 않을 거라 보는 쪽도 있었다.

정부는 감정평가를 해봐야 알겠지만, 땅값에 정비례 해 분양가도 무조건적으로 오르는 것은 아니라고 선을 그었다.

국토교통부는 최근 ‘분양가 평가요소 중 하나인 땅값이 오를 경우 분양가도 오르는 게 아니냐’는 쿠키뉴스의 질문에 “실제 감정평가를 받아봐야 알 수 있겠지만 반드시 정비례하진 않는다”며 이같이 말했다. 이는 현재 둔촌주공 재건축 조합 비대위 측의 주장과 대척점에 있는 발언인 셈이다.

앞서 조합 집행부 측은 주택도시보증공사(HUG)의 의견을 받아들여 3.3㎡당 2910만원에 선분양(분양가상한제 시행 전)하는 쪽으로 사업 가닥을 잡았다. 하지만 비대위 측은 상한제 적용 후인 9~10월 선분양을 하면 분양가가 더 높아질 수 있다며 사업 진행을 반대했다.

이들 주장의 근거는 ‘땅값’에 있다. 현재 분양가는 분양가상한제 지역에서 분양할 경우 토지비와 건축비 등을 합산해 책정된다. 올해 둔촌주공의 공시지가는 1㎡당 평균 881만1000원으로 평당 2643만원에 달한다. 비대위는 해당 땅값에 가산비, 표준건축비 등을 더할 경우 분양가가 평당 3600만원 안팎이 될 것으로 보고 있다.

비대위 관계자는 “상한제 적용을 받더라도 공시지가가 높아진 만큼 분양가 평가요소인 ‘택지비’가 올라 일반분양가를 HUG의 제시안보다 높일 수 있을 것”이라며 “분양가 산정 용역 결과 둔촌주공이 올해 9월 선분양 할 경우 상한제를 적용받은 일반분양가는 평당 3561만원으로 추산됐다”고 설명했다.

하지만 국토부의 “분양가와 땅값은 정비례하지 않는다”는 발언은 이들의 주장이 틀릴 수도 있음을 암시한다. 국토부 관계자는 “감정평가에는 여러 요소가 반영된다. 요율 조정 등을 거치고 하다보면 땅값이 올랐다고 분양가가 무조건적으로 오르진 않을 것”이라고 말했다.

전문가들 사이에서도 의견이 제각각이다. 일부는 조합 비대위 측의 의견이 “충분히 가능성 있는 얘기”라고 보는 반면, 일부는 “정부가 바보가 아닌 이상 가만있지 않을 것”이라 내다봤다.

한 대형건설사 관계자는 “현재 상황에서 땅값은 내려가지 않는다. 몇 년 뒤를 예단할 수는 없지만 지난 수년 간 땅값은 오름세였기 때문에, 조합원들의 주장이 전혀 근거 없는 얘기는 아닌 것으로 보인다”고 말했다.

하지만 사업지 인근 공인중개업소 관계자는 “비대위 측 주장이 수치상으로는 틀린 말이 아니다”라면서도 “집값을 잡기 위해 연일 부동산 대책을 쏟아내고 있는 정부가 이를 가만히 둘까”라고 의문을 표했다.

둔촌주공 재건축사업은 강동구 둔촌동 170-1 일대 62만6232m²부지에 지하 3층∼지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 짓는 사업이다. 이 가운데 4786가구를 일반분양한다. 시공사는 현대건설, HDC현대산업개발, 롯데건설, 대우건설이다.

안세진 쿠키뉴스 기자 asj0525@kukinews.com

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