서울시 준주거·상업지역의 용적률이 50~200%포인트 상향 조정된다. 준주거지역 주거비율은 90%까지 높인다. 마을도서관이나 보육시설 등 공공성이 명확한 시설을 민간이 소유·운영하는 경우 공공기여로 인정하는 ‘지역기여시설’ 개념도 국내 최초로 도입된다.
서울시는 이같은 내용으로 지구단위계획 수립기준을 전면 손질해 본격 시행한다고 31일 밝혔다. 1980년대 ‘양적 성장’시대에 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용돼 온 지구단위계획 수립기준이 전면 재정비되는 것은 2000년 지구단위계획이 법제화된 이후 20년 만이다. 개발에서 재생으로 변화된 도시관리 패러다임을 반영하고 폭염 미세먼지 등 기후변화, 젠트리피케이션(둥지내몰림) 등 새로운 이슈에 대응하는 미래지향적 계획을 담겠다는 취지다.
현재 서울시에 총 466개(98㎢)의 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다.
서울시에 따르면 앞으로 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 발전목표를 통합적으로 제시하는 지구통합기본계획을 수립할 방침이다. 기후변화에 대응하는 방재안전계획과 지역 정체성을 보전하는 지역(역사) 자산 보전·활용계획을 수립하도록 하는 조항도 신설한다. 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련된다.
일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 ‘실내형 공개공지’를 새롭게 도입해 폭염 미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.
지역주민들이 참여하는 ‘지역매니지먼트’도 도입했다. 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 이를 실행하는 방안을 마련해 공공과의 협력방안을 구체화하는 계획이다. 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 ‘주민제안 관리운영기준’을 신설했다.
전국 최초로 도입하는 지역기여시설은 공공성은 있지만 공공이 소유·운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.
이와 함께 동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다. 준공업지역은 공개공지 설치시 공공성 있는 계획과 연동하고 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련했다.
건폐율 계획을 지구단위계획에 명문화한다. 소규모 필지가 밀집된 기성 시가지 상업가로나 가로활성화가 필요한 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생·개발을 유도한다. ‘특별계획구역’은 지정면적을 축소(나대지·이전적지 5000㎡→ 3000㎡, 소필지 공동개발 3000㎡→ 1000㎡)해 적극적인 개발·관리로 이어질 수 있도록 했다.
박원순 서울시장은 “상세한 설명의 매뉴얼을 제공해 현장에서 혼란이 없도록 하고 실행력을 강화하겠다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr
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