강남은 ‘전세대란’ 우려… 일부 지방은 ‘깡통전세’ 위기

재건축 이주 많은 서울
1억원 오른 경우도
입주 물량 급격히 늘어난
화성·오산 등 전세가 뚝
추세, 2∼3년간 이어질 듯
정부·지자체 대책 필요

잇따른 규제로 차갑게 얼어붙은 아파트 매매시장과 달리 전세시장은 서울과 비(非)서울 간 양극화가 심해지고 있다. 지방 일부는 물량 과다로 역전세난이, 강남 등 서울 지역은 재건축 이주민들 탓에 전세대란이 우려된다. 향후 2∼3년간 이러한 추세가 이어질 전망이어서 정부와 지방자치단체의 대책이 필요하다는 지적이다.

8일 한국감정원에 따르면 올 들어 지난 2일까지 지방(서울·인천·경기 제외)의 아파트 전셋값은 0.44% 떨어졌다. 같은 기간 서울이 3.27% 오른 것과 대조된다. 수도권에도 경기 남부권을 중심으로 전세가 하락이 이어지고 있다. 부동산114에 따르면 지난달 과천은 0.12%, 화성은 0.10%, 오산은 0.45%씩 전달에 비해 전셋값이 떨어졌다.

입주물량이 쏟아진 원인이 크다. 올해 경기도 남부지역(화성·수원·평택·용인)의 입주물량은 총 4만9303가구로 북부지역(2만3861가구)보다 2배 많다. 특히 동탄2신도시가 포함된 화성시는 지난해에 비해 입주물량이 80% 가까이 증가했고, 내년에도 경기도에서 가장 많은 3만1327가구가 입주를 앞두고 있다.

올 하반기 9만4071가구가 입주하는 경기도에는 내년에도 총 16만3366가구가 입주 예정이어서 전셋값 하락 추세는 계속될 전망이다. 충남과 충북 지역도 올해 입주물량이 각각 2만5000가구, 1만2000가구에서 내년에 각각 2만3000여 가구로 늘어날 것으로 보인다.

이들 지역에선 깡통전세 위기론이 확산되고 있다. 깡통전세는 주택 경매 시 낙찰가격이 전세금보다 낮아 세입자가 전세금을 완전히 돌려받지 못하거나 각종 대출을 제하면 부족한 경우를 말한다. 일부 지역에선 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 발생할 수 있다.

서울은 분위기가 완전히 다르다. 재건축 수요가 몰리는 강남 덕분이다. 특히 강동구 둔촌주공은 주민 이주율이 64%를 돌파하며 인근 전세가 상승을 부채질하고 있다. 지난 7월부터 내년 1월까지 6개월 만에 5930여 가구가 한 번에 이주해야 하는 상황이다. 재건축 이주는 자녀교육 등을 이유로 거주지 근처로 옮겨가는 경우가 많기 때문이다. 실제로 강동구 고덕동 ‘고덕 래미안힐스테이트’ 전용 59㎡의 전세가는 현재 6억원대다. 입주 때보다 1억원가량 올랐다. 강동구 A공인중개업소 관계자는 “전세물량도 별로 나오지 않는데 찾는 이는 많아 가격이 계속 오르는 상황”이라고 말했다.

올해 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에선 총 1만6000여 가구가 이주할 것으로 추정된다. 대부분 재건축으로 인한 이동 인구다. 이주 수요가 광진구나 용산구, 동작구로 퍼지는 분위기도 감지된다.

전세시장이 극단으로 나뉘면서 서울시 차원에서 이주 수요 분배를 위해 관리처분인가 시점을 정해야 한다는 목소리도 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 전세시장에서 전세금 보장 보험을 확대해 세입자를 보호할 필요가 있다”고 말했다.

글=박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 그래픽=이석희 기자



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