오피스텔 투자, 인근 대체 수요까지 살핀 뒤 결정을

대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익률은 지속적으로 줄고 있지만 매매가는 고공 행진을 이어가고 있기 때문이다.

공급 과잉 논란에 미분양 우려, 에어비앤비 영업 불가 등 악재도 있지만 여전히 정기예금과 수익률 차이가 크고, 소액으로 손쉽게 투자할 수 있는 이점 덕분에 오피스텔을 대체할 만한 투자처를 찾기 어렵다는 평이다.

부동산 전문가들은 안정적인 오피스텔 수익 확보를 위해 꼼꼼한 체크가 필요하다고 조언한다. 해당 지역의 과잉공급 여부나 소형 아파트, 다가구주택 등 인구 지역 대체 수요도 파악해야 미분양 혹은 공실 사태를 피할 수 있다는 것이다.



떨어지는 수익률, 매매가는 상승

13일 부동산114에 따르면 올해 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.39%로 전년 같은 기간보다 0.25%P 떨어졌다. 관련 통계가 집계된 2007년 이후 가장 큰 하락폭이다. 같은 기간 서울 오피스텔 수익률은 전년 동기 대비 0.22%P 떨어진 5.06%를 기록했다. 오피스텔 임대수익률은 2014년 2분기 이후 계속 하락중이다.

흥미로운 건 수익률은 떨어져도 값은 올랐다는 점이다. 올 1분기 전국 오피스텔 매매가는 전 분기보다 0.24% 올랐다. 11·3 부동산대책 이후 분양권 전매 제한, 대출요건 강화 등이 이어지면서 아파트 투자자 심리가 위축됐고 갈 곳을 잃은 돈이 오피스텔로 모여들면서 오히려 인기가 높아지는 추세다. 재건축 아파트를 중심으로 분양가가 치솟으면서 소비자들이 아파트 설계와 비슷한 주거형 오피스텔에 몰리며 수요가 늘어난 것도 작용했다.

오피스텔 매매가는 교통 호재가 있는 지역을 중심으로 상승폭이 컸다. 신분당선 미금역 개통을 앞두고 있는 성남지역(분당신도시)은 지난해 4분기에 비해 0.35% 올랐고, 고속열차 SRT가 개통한 뒤 서울 강남구 오피스텔도 0.46% 상승했다. 반면 지방에서는 부산(0.23%)을 제외하고 대전(-0.21%)·충남(-0.05%)·충북(-0.13%) 등에서 가격 하락이 이어졌다.

오피스텔은 전세난이 커지자 2010년 정부가 규제를 대폭 완화하면서 본격적으로 성장했다. 2012년에는 주택임대사업자 세제 감면 대상에 포함됐고 청약이나 대출 규제를 받지않아 투자 상품으로 호평을 받았다. 부동산 업계 관계자는 “수익률이 줄고는 있지만 지난해 말부터 아파트 규제가 본격화된 상황에서 오피스텔 인기는 쉽게 수그러들지는 않을 것”이라고 말했다.



공급과잉 등 잇단 악재 여전, 해법은

다만 악재도 분명히 있다. 공급량이 늘면서 공실(空室) 위험이 커진 게 가장 큰 문제다. 전국 오피스텔 분양물량은 2011년 3만5215실에서 지난해 6만3499실로 늘었다. 2015년 3만9316실이었던 입주물량도 2018년도에는 5만4223실까지 증가할 전망이다.

국토교통부에 따르면 지난해 인허가를 받은 오피스텔은 12만8450실에 이른다. 면적으로는 838만㎡에 달하는데, 이 중 64%인 537만㎡가 서울·인천·경기 등 수도권에 집중돼 있다. 공급 과잉에 따른 기존 오피스텔의 임대수익률 하락과 공실률 증가가 우려되는 부분이다. 지난해 말 숙박공유서비스인 ‘에어비앤비'가 국내 오피스텔을 사이트에 올려 숙소를 찾는 사람들을 대상으로 영업하는 행위가 금지되면서 투자가치가 떨어진 것도 악재다.

결국 위험을 피해 수익을 얻기 위해서는 철저한 조사가 필요하다. 역세권 오피스텔이라도 유입인구가 빈약한 역세권은 주의해야 한다. 지하철 역등이 들어올 예정이라면 입주 시기를 잘 따져 공실의 위험성은 없는지도 파악해야 한다. 주거 목적의 입주 형태가 많은 곳에 위치한 오피스텔은 역세권 여부 못지 않게 대형마트, 공원, 병원 등이 가까워야 임대가 안정적일 수 있다.

초보자라면 다소 보수적인 투자 전략이 좋다. 이미 상권이나 주거 환경이 발달한 곳이 유리하다. 건물내 커뮤니티 시설이나 특화설계 여부 등도 임차인들이 선호하기 때문에 중요한 점검사항이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “투자자의 경우 전용률이 55%를 상회하고 주거와 오피스를 겸할 수 있는 곳, 관리의 편의성을 위해 본인의 주거지와 너무 떨어지지 않은 지역을 추천한다”고 조언했다.

박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 그래픽=이석희 기자



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