[기획] ‘상가건물 임대차보호법’ 두 차례 개정됐지만… 법대로 하면 여전히 불리한 임차인

상가건물 세입자의 권리를 둘러싼 사회적 논의가 재점화될 조짐이다. 지난 18일 젠트리피케이션(임대료 상승으로 영세 소상공인들이 쫓겨나는 현상)의 상징이었던 곱창집 ‘우장창창’에 대한 퇴거 강제집행이 이뤄지면서다. ‘법에 따른 집행’이라는 건물주와 ‘법의 사각지대’를 지적하는 세입자가 충돌하면서 양측을 완충할 수 있는 ‘상가건물 임대차보호법’을 다시 개정해야 한다는 목소리도 높아지고 있다.

임대차보호법은 이미 2013년과 지난해 두 차례 개정됐다. 하지만 ‘맘 편히 장사하고픈 상인 모임’(맘상모)과 시민단체에선 현재 상가건물 임대차보호법의 ‘환산보증금’(월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 더한 금액)을 독소 조항으로 보고 있다. 현행법에 따르면 임대인과 임차인은 계약 이후 5년이 지나고 난 뒤, 갱신을 거절하지 않으면 ‘자동으로 최소 1년간’ 계약이 연장된다. 하지만 서울의 경우 환산보증금 4억원을 초과하는 상가건물은 계약 연장 기간이 보장되지 않는다. 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 6개월 뒤에 쫓겨나는 수밖에 없다.

참여연대 민생희망본부 홍정훈 간사는 20일 “5년이 지나면 임차인은 임대인의 퇴거 요구를 거절할 수 없다. 이는 임차인을 보호하지 못하는 조항”이라고 했다.

때문에 환산보증금 기준을 높여야 한다는 지적이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울에 적용되는 환산보증금 4억원 기준은 대부분의 상가에 적용하기 힘들다. 현 시점에서는 턱없이 낮은 수준”이라며 “환산보증금의 기준을 높이거나 새로운 기준을 도입할지 등 방식에 대한 논의가 이뤄져야 한다”고 말했다. 임영희 맘상모 사무국장도 “상가의 규모에 따라 법 적용을 다르게 하는 건 제대로 된 임차인 보호라고 할 수 없다”며 “환산보증금 기준을 폐지하는 방법도 논의돼야 한다”고 주장했다. 실제 지난해 서울시 조사 결과 서울 중대형상가 환산보증금은 평균 3억3560만원이지만 강남권의 경우 5억을 훌쩍 초과하는 것으로 나타났다.

임차인이 계약 갱신을 보장받는 기간을 늘려야 한다는 주장도 꾸준히 제기됐다. 현재 임차인은 계약갱신요구권을 최대 5년까지만 행사할 수 있는데, 임차인이 초기 투자금을 회수하기에는 기간이 지나치게 짧다는 것이다. 참여연대는 “선진국이 이미 시행하고 있는 것처럼 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 확대해야 한다”고 제안한 바 있다.

국회에서도 관련 개정안이 계류돼 있다. 무소속 홍의락 의원은 상가건물 임대차보호법 개정안을 대표 발의하면서 “사실상 현행법이 적용되는 임차인의 비율이 매우 낮다는 비판이 제기되고 있다”며 “보증금 실태조사를 거쳐 상가건물 임대차 중 100분의 70 이상이 적용되도록 해야 한다”고 했다. 더불어민주당 홍익표 의원이 대표 발의한 개정안에는 계약갱신요구권 행사 기간을 10년으로 확대해야 한다는 내용이 담겼다.

지방자치단체 차원에서도 현행법의 사각지대를 보완하려는 대책이 마련되고 있다. 서울시는 최근 젠트리피케이션을 막기 위해 상가 건물주에게 리모델링 비용을 지원하고 5년 이상 임대료 인상을 자제하도록 유도한다는 내용의 소상공인 지원 방안을 내놓기도 했다. 한국의 자영업자의 비율은 2013년 기준 27.4%로, 경제협력개발기구(OECD) 31개 회원국 중 4번째로 높다.

심희정 기자 simcity@kmib.co.kr



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