[기획] ‘임대수익률 10%대 보장’ 숫자놀음인 거 아시죠?… 저금리 시대 투자자 유혹 수익형 부동산 허상

저금리로 수익형 부동산 투자 수요가 늘어나면서 오피스텔, 상가에 투자하면 연간 6∼8%, 일부에서는 최고 10%대의 임대수익률을 올릴 수 있다는 광고가 쏟아지고 있다. 오피스텔이 밀집해 있는 서울 마포구의 한 부동산중개사무소는 21일 ‘OO역 인근 오피스텔, 수익률 10%대 보장’이라고 적힌 홍보문구를 사무실 유리에 붙여두고 투자자들을 불러 모으고 있었다.

1억원을 투자하면 1000만원을 넘게 벌 수 있다는 ‘꿈같은 소리’가 가능한 일일까. 업계에서는 실제 투자자가 올릴 수 있는 수익률은 통상 홍보문구의 절반에도 미치지 못한다는 게 공공연한 비밀이다.

서울 용산의 부동산중개사무소 관계자는 “수익형 부동산의 임대수익률은 담보대출을 받아 투자한다는 가정 아래 산출된 것”이라고 설명했다. 1억원짜리 오피스텔에 투자할 때 5000만원을 대출로 충당한다면 나머지 5000만원만 투자금으로 산정된다는 얘기다. 여기에 임대보증금 1000만원 정도를 제외하고 나면 업계에서 따지는 투자금은 더 낮아진다. 결국 투자금액을 4000만원으로 잡은 뒤 임대수익을 400만원 받는다고 계산해 수익률 10%가 나온다는 계산법이다. 1억원을 마련해야 하는 투자자 입장에서는 4%의 수익률밖에 나지 않는 셈이다. 이 관계자는 “투자자마다 끼고 들어오는 대출금액이 다른 만큼 일관된 기준으로 수익률을 계산하기는 어렵다”고 말했다.

‘황금 알을 낳는 거위’로 포장되는 수익형 부동산의 인기에 거품이 끼어 있다는 지적이다. KB국민은행 집계 결과 지난달 기준 서울 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.54%였다. 게다가 최근 임대수익률은 지속적으로 하락하는 추세다. 지난 4월의 서울 오피스텔 임대수익률은 작년 연말보다 0.07% 포인트 떨어졌다. 경기도와 인천도 같은 기간 각각 0.08% 포인트, 0.07% 포인트 낮아졌다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자금들이 수익형 부동산으로 몰리면서 공급은 늘고, 분양가는 오른 탓이다.

부동산114에 따르면 올해 1분기 서울 지역 오피스텔의 평균 분양가는 3.3㎡에 1343만원으로 작년 오피스텔 3.3㎡당 평균 분양가인 1150만원과 비교하면 16.8% 올랐다. 경기도 역시 오피스텔 1분기 평균 분양가가 3.3㎡당 870만원으로 지난해 평균인 817만원보다 6.5% 오른 것으로 나타났다. 상가 분양의 경우에는 2014년 4분기 전국 평균가가 3.3㎡당 2398만원이었지만 올 1분기는 2679만원으로 3개월 만에 11.7% 상승했다.

전문가들은 수익형 부동산에 투자할 경우 업체에서 제시하는 수익률을 꼼꼼하게 따져봐야 한다고 조언했다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “특히 신도시 등 아직 인프라가 구축되지 않은 곳의 상가를 분양받을 때에는 정확한 유동인구 예측이 어렵다”며 “분양업체가 제시하는 확정수익률 수치가 합리적인지를 봐야 한다”고 강조했다.

유성열 기자 nukuva@kmib.co.kr



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