올해 11월 서울 아파트 매매 중 전용면적 85㎡ 이하·9억원 이하 아파트 비중이 50%를 넘어서며 9개월 만에 최고치를 기록했다. 정부의 대출규제로 9월 이후 부동산 거래가 급감하는 가운데, 규제 ‘무풍지대’인 신생아 특례 디딤돌대출(무주택 서민 정책대출)을 중심으로 한 실수요 거래비중이 늘어난 것으로 분석된다.
부동산 중개 플랫폼 직방은 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 서울 전용 85㎡ 이하, 9억원 이하 아파트 매매 비중이 전체의 50.5%를 차지했다고 9일 밝혔다. 지난 3일 서울 아파트 전체 거래량 1819건 중 918건이 전용 85㎡ 이하 및 9억원 이하 거래로 집계됐다. 지난 2월(51.0%) 이후 9개월 만의 과반이다.
85㎡ 이하 중 가격대별로는 6억원 초과~9억원 이하 거래가 434건으로 가장 많았다. 3억원 초과~6억원 이하 거래는 346건, 3억원 이하 거래는 138건이다. 특히 3억원 이하 거래 비중은 올해 월별 기준 가장 높았다.
이 같은 시장흐름은 정부의 대대적 대출규제와 은행권의 금리 인상 속에서도 ‘규제 예외’ 지대를 둔 결과다. 신생아 특례 대출이 대표적이다. 대출 신청일 기준으로 2년 내 출산·입양한 가구에 최대 5억원을 빌려주는 주택구입자금대출로 연이율(1.6%~3.3%)이 시중은행보다 저렴하다.
직방 관계자는 “대출규제 적용을 피한 신생아 특례 대출 등을 이용한 실수요자 위주의 거래가 이어졌다”며 “특히 실수요 선호도가 높은 전용면적 85㎡ 이하의 거래 비중이 증가하면서 9억원 이하 거래 비중도 증가한 것으로 보인다”고 분석했다.
또 이달부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 한도가 축소되면서 11월에 중저가 아파트 수요자들이 매매를 서두른 것으로 보인다. 정부는 지난달 ‘디딤돌대출 맞춤형 관리방안’을 발표하며 ‘방공제 면제 대출’과 ‘후취 담보 조건의 아파트 담보대출’을 제한키로 했다.
방공제란 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금액(서울은 5500만원)을 떼어놓고 대출을 해주는 제도다. 기존에는 보증상품 가입을 통해 방공제 금액까지 대출금으로 포함해 줬으나, 이제는 그만큼 한도가 줄어든다. 또 대출 대상 부동산을 담보로 잡을 수 없어 먼저 돈을 빌려준 뒤 등기가 나면 주담대로 전환하는 후취담보대출은 기금 건전성 우려로 신규 대출을 제한키로 했다.
9억원 이하 서울 아파트 거래비중은 더 늘어날 것으로 예상된다. 정부가 디딤돌대출 한도를 줄였지만, 신생아 특례대출에 대해서는 오히려 소득요건을 완화(맞벌이 부부 합산 기존 1억3000만원→2억원)했기 때문이다. 또 연소득 4000만원·3억원 이하도 예외다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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