서울 ‘강남3구’ 아파트는 올해 4분기 거래가 60~70% 줄었음에도 가격은 상대적으로 덜 빠진 것으로 나타났다. 이자 부담 등에 중저가 지역에서 ‘던지기’가 속출하는 것과 달리 고가 주택 소유자는 ‘버티기’에 들어간 것으로 평가됐다.
21일 부동산R114 집계를 보면 올해 4분기 서울 아파트 매매는 4426건으로 3분기 1만827건 대비 59.1% 감소했다. 계약 후 30일 이내인 신고 기한을 고려하면 4분기 거래가 완전한 수치로 잡히기까지 40일 정도 남았지만 현재 시장 분위기로 볼 때 크게 늘기는 어려울 것으로 업계는 보고 있다.
3분기 대비 4분기 거래량 감소폭은 서울 자치구별로 서초가 69.9%로 가장 컸고 서대문(-68.3%) 마포(-68.0%) 송파(-66.3%) 성동(-65.7%) 강남(-65.3%) 강동(-65.0%) 광진(-64.7%) 순으로 뒤를 이었다. 서초 송파 강남을 비롯해 주로 고가 주택이 많은 지역에서 거래가 크게 감소했음을 알 수 있다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “집값 단기 급등에 대한 피로감과 원리금 상환 부담 등이 맞물리면서 매수심리가 큰 폭으로 위축돼 서울 아파트 ‘거래 절벽’이 심화하는 분위기”라며 “고가 지역은 가격 회복이 빨랐던 데다 대출금리 상승에 따른 이자 부담이 커지면서 진입장벽이 높아졌다”고 설명했다. 다만 고가 지역 중 한 곳으로 꼽히는 용산은 거래 감소율이 41.2%로 서울에서 가장 작았다.
매수세가 붙지 않아 발생하는 거래 급감 상황에서는 보통 집값이 하락하는 경향이 강하지만 이때도 매도자에게 얼마나 여유가 있느냐에 따라 하방 압력의 정도가 달라진다. 금전 여력이 있고 얼른 팔아야 할 만큼 급한 사정도 없다면 굳이 집값을 깎지 않고 버티지만 주택 보유 부담이 버거운 사람이라면 가격을 되도록 낮춰서라도 팔게 된다.
올해 4분기 서울 자치구별로 전체 거래 중 집을 종전보다 싸게 판 비율(하락거래율)은 유일하게 70%대인 도봉(72.5%)을 필두로 강북(65.7%) 종로(63.2%) 동작(61.5%) 성북(61.0%) 노원(60.9%) 등 강북권이 상위권을 차지했다. 금천(59.4%) 영등포(55.7%) 강동(54.7%)도 하락거래율이 서울 평균(52.0%)보다 높았다. 대체로 중저가 지역이다.
강남(40.9%)과 서초(48.3%)는 하락거래율이 40%대에 그쳤다. 송파는 53.6%로 비교적 높은 편이었지만 서울에서 3번째로 큰 거래 감소율을 감안하면 상대적으로 하락 거래가 적었다. 여 연구원은 “고가 지역 아파트값은 거래가 크게 줄었음에도 중저가 지역에 비해 상대적으로 더디게 빠지는 분위기”라고 말했다.
중저가 지역이 높은 하락거래율을 기록한 데는 대출금리 상승과 함께 지난 9월 말 특례보금자리론 일반형 판매가 중단된 영향도 큰 것으로 평가된다. 특례보금자리론 일반형은 부부 합산 연소득이 1억원을 넘거나 집값이 6억원보다 높더라도 대출을 내주는 상품이다. 이 상품이 사라지면서 특례보금자리론 이용 대상과 범위가 크게 줄었다.
중저가 지역 집값이 더 크게 조정을 받으면서 상급지 갈아타기는 더 어려워졌다. 서울 강남3구와 비강남 지역 아파트 평균 매매가격 차이는 지난해 2분기 13억3222만원에서 올해 1분기 12억4374만원까지 1억원 가까이 줄었다가 4분기 12억8281만원까지 늘며 다시 13억원대를 바라보고 있다. 갈아타기 정체는 거래 절벽을 지속시키는 배경이기도 하다.
강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr
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