‘노후계획도시 정비를 위한 특별법’이 국회를 통과하더라도 1기 신도시 등을 실제로 재정비하기까지는 여러 난관이 예상된다.
고성수 건국대 부동산학과 교수는 14일 “정치적으로 어떻게 결정됐는지는 알 도리가 없지만 1기 신도시가 이제 재건축을 시작해야 할 때가 되기는 했다”며 “다만 어떤 형태가 되든 간에 1기 신도시가 한꺼번에 움직일 수는 없을 것”고 상기시켰다.
고 교수는 “대상 범위가 너무 넓다 보니 전세시장에도 영향을 주고 재건축 자체도 말을 꺼냈다고 금방 되지는 않을 것”이라며 “시장에 미치는 영향을 최소화하면서 주택이 난립하지 않게끔 진행하는 방법을 찾아야 할 것”이라고 말했다. 또 “인허가는 지방자치단체들 협조가 필요한데 그게 얼마나 빨리 진행될 수 있을지도 미지수”라며 “재건축 요건을 완화해주거나 하면 다른 재건축 단지들과의 형평성 문제도 생길 것”이라고 지적했다.
실제 추진 과정에서는 모두 비슷한 시기에 지어진 아파트 중 어디를 먼저 재건축할지, 각 단지는 몇 층까지 올릴지, 이미 리모델링 사업으로 선회한 단지들은 어떻게 할지 등 세세한 고민거리가 쌓여 있다. 모두 지역사회 갈등 요인이라 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “1기 신도시는 1990년대 초반부터 중반까지 200만 가구 이상 조성된 곳”이라며 “모든 단지가 한꺼번에 정비사업을 진행할 수는 없는 만큼 그 순서를 정하는 문제부터 과제일 것”이라고 말했다.
주택 공급에 집착한 나머지 과밀이나 도시경관 훼손 문제가 발생할 수 있다는 점도 우려되는 대목이다. 함 랩장은 “아무래도 기존보다는 조금 더 높게 지을 텐데 이미 지금 12층, 15층으로 중층인 단지라 저밀도가 아니다”라며 “이들을 더 높이 올리게 되면 인프라 대비 주택이 과포화 상태가 될 수 있다”고 지적했다.
결국 단지마다 층수에 차이를 둬야 하는데 이를 결정하는 과정에서 ‘왜 저기는 높게 올려주면서 우리는 층에 제한을 두느냐’는 불만과 함께 형평성 논란이 빚어질 수 있다. 이를 피하겠다며 모든 단지를 30층 이상 초고층으로 올려줄 수는 없는 노릇이다. 이 문제는 기존 주택 소유자 입장에서 가장 중요한 사업성으로 이어진다. 이들이 추가로 내야 하는 분담금을 줄이기 위해서는 용적률을 되도록 높여 일반분양을 많이 하는 게 유리하기 때문이다.
특별법이 추진되더라도 재건축을 위해서는 우선 주민 동의가 필요하기 때문에 단지에 따라 초반부터 이해관계가 얽히면서 합의 도출이 쉽지 않은 경우도 얼마든지 나올 수 있다. 재건축 대신 리모델링을 추진하던 단지의 경우 재건축을 원하는 이들을 중심으로 비대위(비상대책위)가 꾸려지면서 갈등 구도가 형성될 수 있다. 각종 고비를 넘기고 재건축을 본격적으로 추진하는 단계에서는 대규모 이주로 임대차 시장 불안이 조성될 가능성이 있다.
함 랩장은 “특별법은 기본적인 틀만 잡아주는 정도일 것”이라며 “생활 환경의 리뉴얼(재단장)도 중요하겠지만 한번 지으면 다시 30년, 50년을 살아야 하는 만큼 도시의 각종 기능까지 고려해 충분한 논의와 마스터플랜을 세워야 한다”고 말했다.
강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr
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