서울시 내부에서 부동산 재개발·재건축 규제 완화 드라이브에 대한 경고음이 새어 나오고 있다. 시장이 다시 들썩이면서 시정에 부담이 되고 있기 때문이다. 서울시는 주택 공급은 공급, 시장 안정은 안정이란 투트랙을 내세웠지만 만약 실패할 경우 6월 지방선거는 물론 오세훈 시장의 차기 대선주자 행보에도 최대 악재로 작용할 것이란 분석이 나온다.
오 시장은 지난 12일 취임 1주년 기자간담회에서 “주택 공급도 중요하지만 부동산 시장 안정은 더 중요하다”며 규제 완화 속도 조절을 시사했다. 지난해 5월 재개발 활성화 6대 방안을 발표하며 주택 공급에 방점을 찍은 지 11개월 만이다. 이런 태도 변화는 최근 부동산 시장이 예상 밖으로 들썩이는 데 따른 것이다.
국토연구원 부동산시장연구센터의 ‘2022년 3월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 115.5로 지난달 105.9보다 9.6포인트 상승하며 전국 평균(113.1)을 넘어섰다. 서울이 전국 평균을 넘어선 것은 지난해 9월 이후 반년만이다. 이 지수는 0~200 사이로 표현되며 115가 넘으면 상승 국면으로 분류된다.
서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 지난해 11월(118.8) 이후 4개월간 보합세를 보이다 지난달 뚜렷하게 상승 반전했다. 강남 3구에선 신고가도 속출하고 있다. 강남구 압구정동 신현대 11차 아파트는 최근 전용 183㎡가 이전보다 7억5000만원 상승한 59억5000만원에, 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡도 38억원에 거래되며 각각 신고가를 기록했다.
윤석열정부 탄생과 맞물려 주택담보인정비율(LTV)·초과이익환수제·안전진단 등 규제 완화가 전방위적으로 확산될 것이란 기대감이 시장에 선제적으로 반영되고 있기 때문이다. 오죽하면 오 시장이 “원희룡 국토교통부 장관 후보자와 통화하며 가격 상승을 최대한 억제하면서 주택을 공급하자는데 공감대를 형성했다”며 공동전선까지 펼치고 나서야 했다.
서울시 관계자는 17일 “재개발·재건축을 급격히 풀어준다면 공급과 수요 불균형으로 시장을 자극해 한동안 집값이 급격하게 올라갈 수 있다는 시각이 있다”며 “확실히 현재의 시장 분위기는 오 시장에게 악재”라고 우려했다. 자칫 부동산 시장이 폭발할 경우 오세훈 책임론이 등장할 것을 걱정하는 분위기도 감지된다.
이런 기류 탓에 현재 정비조합의 시공사 선정 시기를 ‘사업시행 인가 이후’에서 한 단계 전인 ‘조합설립 인가’ 단계로 앞당기는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 일부개정안(김종무 시의원)도 논의가 지지부진하다. 사업시행 인가 이후 시공사를 선정토록 한 곳은 전국에서 서울이 유일해 도시 노후화의 한 원인으로 지적됐었다. 시 의회 관계자는 “서울시가 6월 이후에나 논의하자며 시기를 뒤로 미룬 상황”이라고 전했다.
전문가들은 일단 서울시의 규제 완화 속도조절 움직임은 긍정적으로 평가하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지금 서울은 재건축·재개발을 통해서 주택을 공급할 수밖에 없는 상황”이라며 “규제 완화가 속도를 낼수록 시장이 불안해지고 교란되는 측면이 있어 완급 조절이 매우 중요하다”고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “노원구나 양천구 목동 등 비슷한 시기에 지어진 곳이 많아 어차피 한꺼번에 재건축을 시행할 순 없다”며 “속도 조절은 불가피하다”고 평가했다. 이어 “현재 물가상승률 등을 고려했을 때 몇몇 단지의 재건축이 본격화하면 해당 지역을 중심으로 한 부동산값 상승은 막을 수 없다. 이를 감안하고 정비사업 활성화에 나서야 한다”고 조언했다. 서진형 경인여대 교수도 “재건축 규제 완화에만 초점을 맞추지 말고, 전체적인 수요를 예측한 공급 로드맵을 제시해야 한다”고 강조했다.
이에 대해 서울시는 “규제 완화는 신속통합기획과 안전진단 완화 정도로 군불을 때는 수준이고, 조합원 지위 양도 제한 강화 같은 규제책도 적절히 작동하고 있다”며 “대통령직 인수위원회 내부에서도 초반에 집값에 오르면 힘들다는 시각이 있다. 충분히 인수위와 소통하고 있는 만큼 급격한 부동산 상승은 없을 것”이라고 설명했다.
강준구 김이현 기자 eyes@kmib.co.kr
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