정부도 공공 소규모재건축 용적률 인센티브
신속한 장점 있지만 공급 효과는 크지 않아
“집값 자극할까봐 일반 재건축 규제는 놔두고 곁다리만”
정부가 서울 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해 200세대 미만 소규모 지역을 대상으로 하는 공공참여 소규모재건축 사업 대상지 공모에 나선다.
노후 연립주택이나 ‘나홀로 아파트’가 많은 서울의 특성과 일반 재건축보다 신속하다는 점 때문에 정부와 서울시는 소규모재건축에 각종 인센티브를 주며 적극 장려해왔다. 하지만 소규모재건축은 일반 재건축보다 주택 공급과 주거환경 개선 효과는 떨어진다. 업계에서는 정부가 주택 공급 확대를 외치면서도 집값을 자극할까봐 정작 공급 효과가 큰 재개발·재건축 규제 완화는 빼고 효과가 작은 것들만 건드리고 있다는 지적도 나온다.
국토교통부는 10일 소규모재건축 사업 중 한국토지주택공사(LH) 같은 공공이 사업시행자로 참여하는 ‘공공참여 소규모재건축사업’ 대상지를 다음 달 27일까지 공모한다고 밝혔다. 소규모재건축은 대지면적 1만㎡ 미만, 기존 주택 세대수가 200가구 미만인 노후 연립주택이나 소형 아파트에서 이뤄지는 정비사업이다. 정비계획 수립이나 안전진단과 같은 절차가 생략돼 일반 재건축보다 신속하게 추진 가능하고, 주변 시세에 큰 영향을 주지 않는 것이 장점이다.
서울시는 지난 6월 2종 일반주거지역 가운데 난개발 우려 등을 이유로 건물 높이가 7층으로 제한된 지역에서 소규모재건축 사업을 추진하면 25층까지 지을 수 있도록 규제를 푼다고 밝혔다. 정부는 여기에 더해 공공참여 소규모재건축 사업지에 대해서는 일부 공공임대주택 기부채납을 전제로 용적률 최고치를 법적 상한의 120%까지 완화하는 방안도 제시했다. 이 경우 2종 일반주거지역 용적률은 250%에서 300%까지, 3종 일반주거지역 용적률은 300%에서 360%까지 가능해진다.
하지만 한계도 분명하다. 사업성과 주택 공급 효과가 크지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “소규모재건축은 대상 지역의 세대수가 작다 보니 주택 공급 확대나 주거환경 개선 효과에는 아무래도 한계가 있다”고 설명했다. 실제 서울에서 소규모재건축이 가능한 지역 가운데 실제 사업이 추진되는 곳은 채 4%도 안 된다.
업계에서는 정부가 소규모재건축은 장려하면서 정작 일반 재건축 관련 규제는 건드리지 않는 것을 두고 뒷말이 나오고 있다. 한 도시개발업계 관계자는 “정부가 주택 공급을 늘리는 시늉은 하면서도 내년 대선 전까지 집값을 자극할 수 있는 일반 재건축·재개발은 못 건드리겠으니 자꾸 알맹이는 놔두고 곁다리만 푸는 것 같다”고 말했다. 정부가 최근 주택 공급 확대 차원에서 꺼내든 오피스텔과 도시형생활주택 건축 규제 완화를 두고도 난개발 등 부작용을 걱정하는 목소리가 많다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr
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