분양가 책정과정에서 정부와 건설 사업자 사이 마찰이 커지고 있다. 업계에서는 정부가 분양가 책정에 큰 비중을 차지하는 ‘택지비’ 산정에 과도하게 개입한다는 볼멘소리가 나온다. 정부가 의도적으로 분양가 통제를 강화하는 과정에서 주택 공급마저 어렵게 만든다는 주장이다. 반면 감정평가기관의 택지비 평가를 검토하는 한국부동산원은 규정대로 재검토 결정을 내린 것일 뿐 분양가 절차와는 관련 없고 반박하고 있다.
2일 정비업계에 따르면 서울 중구 세운 3-1·4·5구역 재개발 사업(힐스테이트 세운 센트럴)은 난항을 빚고 있다. 시행사는 지난해 아파트 535가구 분양을 위해 서울시와 중구청에 분양가 심사를 의뢰했다. 하지만 부동산원은 두 지자체가 지정한 감정평가사의 택지비 평가를 여러 차례 반려했다. 최근에도 감정평가사가 3-4·5구역 택지비를 ㎡당 4230만원으로 평가했다가 감정원의 재검토 의견을 받았다. 이후 3% 낮춘 금액으로 다시 평가했지만 지난달 다시 반려됐다.
시행사는 부동산원의 이 같은 결정에 반발하고 있다. 지난해 택지비 평가가 이뤄진 세운 6-3-4 구역이나, 서울 서초구 래미안 원베일리 등과 비교해 택지비가 지나치게 낮게 책정됐다고 주장한다. 실제로 래미안 원베일리 택지비 평가금액은 공시지가의 2.1배 수준으로 결정됐지만, 세운지구는 여기에 훨씬 못 미치는 1.5~1.8배 수준이 제시되는 것으로 알려졌다.
하지만 부동산원은 통상적인 절차에 따라 택지비 평가를 반려했다고 해명했다. 부동산원 관계자는 택지비 평가를 반려한 이유에 대해 “택지비 산정 등에 대한 규칙에 택지비 평가에 대한 기준과 원칙이 규정돼 있다”라며 “규정과 관련해 기준이 안 맞아 검토가 필요하다고 언급한 것”이라고 말했다.
부동산원은 몇 가지 정성평가 항목을 근거로 감정평가를 반려한 것으로 알려졌다. 특히 택지비 책정의 기준이 되는 비교지 선정이 잘못됐다고 문제 삼았다. 감정평가사는 개발 구역 인근 표준지 중에서 대상 토지와 주변 상황이 비슷한 표준지를 비교지로 선정한다. 어떤 표준지를 비교지로 선정하느냐에 따라 택지비가 크게 달라질 수 있다
시행사는 분양가 산정이 예정대로 되지 않아 이미 분양에 장기간 어려움을 겪고 있다. 세운 3-1·4·5구역은 2019년 아파트 일반분양이 추진됐지만, 주택도시보증공사(HUG)가 분양가로 ㎡당 2750만원을 제시하자 차이를 좁히지 못했다. 이후 지난해 8월 확대 시행된 민간택지 분양가상한제를 적용받아 다시 분양가 산정에 나섰지만, 택지비 감정평가 결과가 연이어 반려되고 있다.
시행사는 부동산원이 분양가 통제를 위해 허용할 수 있는 분양가 가격선을 ‘정책 금액’으로 정해놓고 인위적으로 가격을 낮추고 있는 것 같다고 의심하고 있다. 세운 3-1·4·5구역 시행사인 한호건설 박래영 대표는 “원가가 ㎡당 평당 3000만원에 육박하는데, 택지비가 더 낮아지면 분양을 포기하는 수밖에 없다”라며 “분양가상한제도 주택 공급하라고 만들어놓은 제도인데, 실제로 공급되도록 유연하게 운영했으면 좋겠다”라고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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