정부가 2·4 부동산 대책의 핵심 내용인 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 첫 선도사업 후보지로 영등포구 영등포역 인근, 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 빌라 단지 등 21곳을 선정했다. 서울 내에 2만5000채를 공급한다는 계획이다. 선도사업지구로 선정되면 종 상향을 통해 용적률을 현행 대비 평균 238%포인트, 민간 재개발 대비 111%포인트 상향할 수 있다.
국토교통부는 31일 이 같은 내용의 ‘3080+ 대도시권 주택공급대책 제1차 선도사업 후보지’를 발표했다. 국토부는 2·4 대책에 포함된 도심 공공주택 복합개발사업의 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구 21곳을 선정했다.
이들 후보지는 지방자치단체가 제안한 후보지 가운데 공공이 시행 주체가 되는 도심 공공주택 복합사업에 대해 우선 접수한 지자체를 중심으로 노후도와 범위, 규모 등 입지요건, 토지주의 추가수익 등 사업성 요건을 검토해 우선 선정됐다.
이 사업은 역세권과 준공업지역, 빌라촌 등 저층 주거단지에서 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀 개발하는 사업이다. 과거 ‘뉴타운’ 해제지역도 사업 대상이다.
구체적으로 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳이 대상이다. 국토부는 이곳에서 약 2만5000채의 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다. 자치구별로 금천구 1곳에서 1300채, 도봉구 7곳에서 4400채, 영등포 4곳에서 7500채, 은평구 9곳에서 1만2000채를 공급한다는 계획이다.
사업 유형별로는 저층 주거지가 10곳으로 가장 많고 역세권은 9곳, 준공업지역은 2곳이다. 저층 주거지는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 방학2동 방학초교 인근, 영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역, 은평구 녹번동 근린공원 인근과 불광근린공원 인근, 옛 수색14 뉴타운 구역, 불광동 329-32 인근, 옛 증산4 뉴타운 구역 등이다.
영등포 신길동 후보지는 신길 뉴타운 중심부에 있다. 2014년 재개발 구역 해제 후 7년간 방치됐으나 근린공원, 상업시설이 포함된 주택단지로 개선된다. 역세권의 경우 금천구 가산디지털단지역, 도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측, 영등포 영등포역, 은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등이다.
서울 금천구 가산디지털 역세권의 경우 기존 용적률이 116%에 불과해 고밀 개발이 사실상 불가능한 지역이었다. 김포공항 주변 고도지구로 1977년 지정돼 지난 2019년에야 폐지됐기 때문이다. 또 노후도는 74%로 측정됐다. 주변에 G밸리 등 국가산단과 남부순환로가 위치해 도시공간구조가 단절돼 개발이 멈췄던 탓이다. 국토부는 가산디지털단지역과 가까운 입지, G밸리 산업구조 고도화와 연계해 도심형 주거공간을 마련한다는 계획이다.
연신내 역세권은 연신내역과 광역급행철도(GTX) 등 역세권의 풍부한 주택 수요에도 불구하고 기존 도시계획으로는 사업성이 낮아 개발이 어려웠던 지역이다.
준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근이다. 창동 준공업지역은 산업기능을 상실한 채 노후화된 곳으로, 상업·편의·산업 시설이 복합된 근린생활 중심지로 조성된다.
국토부는 이들 지역에 법정 상한의 최대 140%(최고 700%)까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다는 방침이다. 대신 전체 주택 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부 주택 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급해야 한다.
국토부는 지자체 등과 협의를 통해 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)와 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야 사업이 추진되며, 그렇지 않을 경우 자동으로 해제된다.
국토부와 서울시는 협의를 통해 사업 대상 노후도 등을 정했다. 역세권과 저층 주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상인 경우 사업 대상으로 편입된다. 20년 이상 된 노후 건축물이 3분의 2(66.7%) 이상이 돼야 하는 기존 정비사업보다 노후도 요건이 완화된 것이다. 이를 위해 국토부 고시가 개정될 예정이다.
준공업지역의 경우 별도의 노후도 요건이 정해지지 않았다. 서울시가 현행 규정대로 준공업지역을 관리하면서 정비가 필요한 곳은 부지면적의 60%까지 주택을 짓는다는 방침이다. 국토부는 소규모 재개발 사업의 경우 역세권과 준공업지역과 같은 요건을 적용하되, 면적은 5000㎡ 미만으로 제한하기로 했다. 도시재생에 정비사업을 가미하는 주거재생혁신지구는 도시재생활성화지역 내 노후 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다.
정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반 민간개발 사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔었다. 이에 따라 선도사업 후보지 중 올해 안에 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 사업장에는 토지주에게 최고 수준인 30%포인트 추가 수익률을 주기로 했다.
국토부는 선도사업지 21곳의 사업성을 분석한 결과 1~2단계 종 상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%포인트, 민간 재개발 사업 대비 111%포인트 높아질 것으로 파악했다. 세대 수는 민간 재개발과 견줘 1.4배 증가하는 것으로 파악됐다. 토지주에 대한 분양가는 사업성 개선을 통해 시세의 63.9% 수준으로 낮아질 것으로 분석됐다. 국토부 관계자는 “민간 재개발과 비교해 토지 등 소유자가 향유하는 사업 수익률이 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타났다”고 말했다.
국토부는 투기 방지책도 내놨다. 후보지 발표 후 이상거래가 포착되거나 시장이 과열될 경우, 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다. 또 토지거래 제한, 공직자 재산 등록 확대 등 투기 방지대책 등을 적용해 공직자·공기업 투기가 재발하는 것을 사전에 차단할 계획이다. 또 매년 LH 법에 따라 LH 임직원의 도심입지 내 거래내역 실태 조사를 하고, 공직자 재산등록 내역도 점검할 방침이다.
국토부는 우선 선도사업 후보지가 포함된 서울 4개 구 14개 동의 최근 1년간 부동산 거래량과 가격 추이를 조사한 결과 가격급등 등 특이동향은 없는 것으로 확인됐다고 설명했다. 윤성원 국토부 1차관은 “선도사업 후보지에 정부의 지원을 집중해 가시적인 성과를 조속히 보여드리고 후보지에 대한 철저한 투기 검증으로 국민의 신뢰 아래 사업을 추진하겠다”라고 강조했다.
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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