새 임대차법 시행과 함께 시작된 전세난이 갭투자를 확산시킬 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 서울 외곽을 거쳐 본격적으로 비규제 지역을 향하기 시작한 풍선효과를 강화할 수 있다는 지적이 나온다. 스스로 설계한 부동산대책이 또다시 장애물로 떠오른 모양새다. 반면 정부가 이미 갭투자를 막기 위해 다주택자 규제를 강화한 상황에서 전세가율 상승만으로 갭투자를 염려하는 것은 기우라는 신중론도 제기된다.
15일 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 54.2%로 9월(53.6%·전월보다 0.3 포인트 상승)에 이어 2개월 연속 올랐다. KB부동산 통계에서 서울 아파트 전세가율이 2개월 연속 상승한 것은 2016년 6월 이후 처음이다. 한국감정원 기준 평균 아파트 전세가율도 지난 7월부터 4개월 연속 상승해 지난달에는 57.64%를 기록했다.
임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제) 시행 이후 전셋값 상승세가 매매가격 상승세를 따라잡는 현상이 전세가율에 반영된 것이다. 갭투자는 전세가율의 절대값이 높을수록 쉽지만, 전셋값과 매매가격이 동반 상승하는 추이에 더 영향을 받는다. 새 임대차법의 영향으로 전셋값이 매매가격을 밀어 올리는 지금 같은 추세에는 갭투자에 몰릴 유인이 커진다는 것이다.
특히 비규제지역에서 갭투자가 남발돼 풍선효과를 가속할 수 있다는 지적도 나온다. 경기도 김포, 파주 등의 수도권과 지방 중심지역 등 규제를 비껴간 지역에서는 대출을 받아 자기 부담을 최소화한 채 갭투자를 하는 것도 가능하다. 현재 비규제지역 전세가율 상승세가 다른 지역보다 가파르지는 않지만, 시장이 이 지역 매매가격 상승세를 예상하는 상황에서 갭투자 수요가 몰릴 위험성은 내재해 있다는 분석이 나온다.
하지만 갭투자가 무턱대고 확대될 상황은 아니라는 신중론도 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “다주택자들이 쉽게 달려들 상황은 아니라 갭투자가 확대되는 데는 한계가 있을 것”이라고 지적했다. 실제로 정부는 지난 6월 6·17부동산대책에서 무분별한 갭투자를 막기 위해 실거주 요건을 강화하는 등 안전장치를 마련한 바 있다.
전세가율 증가세를 갭투자에 대한 경고 신호로 보기보다는, 앞으로 매매가격 상승에 대한 압박이 더 커질 수 있다는 신호로 봐야 한다는 지적이다. 서 교수는 “전세가율이 높아지면 매매가를 빠르게 밀어 올리는 상승역할을 하는 근본적인 문제가 발생할 수 있다”며 “전셋값의 압력을 막기 위해 특단의 조치를 고려해야 할 때이다”고 말했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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