부동산을 지분에 의하여 여러 사람이 소유하는 것을 공유라고 한다. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물을 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다. 하지만 공유 부동산의 매매는 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요하다.
민법 상 공유자는 공유물을 분할할 수 있지만 A씨의 땅은 전원주택지로 분할할 경우 가치가 크게 떨어져 지분 매도는 물론 분할 매도해도 실익이 없다.
공유물 매도에 대한 공유자의 동의를 얻기가 어렵지만 그래도 팔야야 한다면 공유물분할청구소송을 통해 공유 부동산을 분할한 이후 매도를 할 수밖에 없다.
공유물 분할은 당사자의 협의에 따르고 협의가 성립하지 않으면 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 현실적으로 현물 분할이 합의를 이루기란 어려운 일이다. 토지의 면적은 똑 같이 나눠도 위치에 따라 가치가 다르기 때문이다.
분할 방법은 현물분할이 원칙이나 가격분할·가격배상도 가능하다. 다만 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있을 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
대법원은 재판에 의한 공유물분할은 각 공유자의 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이나, 대금분할에 있어 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니라고 한다. 즉 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다고 한다.
또 ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’라는 것은 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다고 공유물 분할의 기준을 제시했다(대법원 2002다4580 판결).
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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