강남4구(강남·서초·송파·강동구)를 포함한 서울과 세종 아파트 가격에 거품이 끼었을 가능성이 높다는 연구 결과가 나왔다. 2012년 이후 가격이 꾸준히 오르면서 실제 가치보다 현재 상당히 고평가됐다는 분석이다.
국토연구원 최진 연구원은 24일 ‘아파트 가격 거품 검증과 시사점(2012~2020년 1월)’ 보고서를 발표했다. 최 연구원은 “국내 부동산 시장은 아파트를 중심으로 가격이 상승하고 있으며 실거주 수요 외에 투기적 수요의 존재에 대한 문제와 가격 거품 생성 가능성이 제기돼 분석을 시작했다”고 설명했다.
최 연구원은 시·도지역 및 강남4구를 대상으로 아파트 가격을 분석했다. 실거래가격지수와 한국감정원 중위가격 자료를 활용해 시·도별 주택 내재가치를 산정한 뒤 내재가치 대비 매매가격의 수준을 파악했다. 주택의 내재가치는 주택 가격을 기초로 전월세 전환율을 적용해 각 기의 임대가격을 구하고 사회적 할인율(4.5%)을 적용해 산출했다.
그 결과 강남4구를 포함한 서울 지역 아파트에 가격 거품이 존재할 가능성이 있다고 밝혔다. 전국 16개 시·도와 강남4구를 대상으로 중위가격으로 산정한 내재가치 대비 매매가격 비율을 분석한 결과 지난해 12월 기준 강남4구는 213.5%에 달했다. 세종과 서울의 내재가치 대비 매매가격은 각각 208.5%, 179.8%였다.
2012년부터 2019년까지 7년간 내재가치 대비 매매가격 비율의 상승률은 서울(109.9%→179.8%) 강남4구(128.8%→213.6%) 세종(105%→208.5%)로 각각 69.9%, 84.7%, 103.5%로 나타났다.
반면 지방의 경우 6대 광역시 평균 내재가치 대비 매매가격 비율은 131.1%였다. 8개 도 지역은 123.7%였다. 서울, 강남4구, 세종 지역이 그 외 지역에 비해 내재가치 대비 주택가격이 50~80% 고평가된 셈이다.
최 연구원은 “2016년 이후 다른 지역이 일정 비율 수준을 유지한 반면 서울, 강남4구, 세종은 지속적으로 비율이 상승하는 양상이 확인됐다”며 “해당 지역들에 가격 거품이 있는지 로그주기 패턴 모형 등의 모형을 적용해 분석한 결과 강남4구를 포함한 서울에 가격 거품이 존재하는 것으로 나타났다”고 설명했다.
최 연구원은 가격 거품이 발생하지 않도록 부동산 시장 안정화 정책이 유지돼야 한다고 제언했다. 최 연구원은 “국지적 가격 거품 발생 가능성에 주의를 기울여야 한다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 이후 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격 거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있기 때문에 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다”고 강조했다.
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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