‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 30일 국회 본회의 문턱을 넘었다. 이 개정안은 국무회의 의결과 대통령 재가를 받은 뒤 관보에 실리면 즉시 시행된다. 정부는 법적 실효성을 극대화하기 위해 임시 국무회의를 열고 최대한 빠르게 의결한다는 방침이다.
국토교통부는 이날 개정된 주택임대차보호법에 대한 이해도를 높이기 위한 질의응답 자료를 냈다. 계약갱신 청구가 구체적으로 어떻게 이뤄지는지, 임대료 상한은 어떤 방식인지 등을 일문일답 형식으로 정리했다.
-임차인은 언제부터 임대인에게 개약갱신요구를 할 수 있는가?
“임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구가 가능하다. 올해 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 청구할 수 있다. 예를 들어 계약 만료가 올해 11월 15일인 경우 올해 10월 15일까지 계약갱신요구가 가능하다. 올해 12월 20일이 계약만료이면 올해 10월 20일까지 계약갱신요구를 할 수 있다.”
-임차인에게 총 몇 번 갱신요구를 할 수 있나?
“갱신 요구권은 1회에 한해 행사할 수 있다.”
-묵시적 계약 연장도 갱신요구권을 행사한 것인가?
“그렇지 않다. 계약갱신요구권을 행사한다는 명확한 의사표시(내용 증명 등)을 해야만 한다. 가령 임차인 A씨와 임대인 B씨가 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월~2021년 9월로 계약이 갱신된 경우에도 A씨는 B씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.”
-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가?
“불가능하다. 집주인이 제3자와 계약을 이미 체결한 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다. 다만 집주인이 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등을 통해 입증해야 한다. 집주인이 법 시행 이후 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권을 행사 할 수 있다. 집주인은 제3자와의 계약을 체결했다며 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.”
-계약갱신권을 행사한 임차인은 무조건 2년 거주해야 하는가?
“그렇지 않다. 임차인은 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만 집주인이 계약해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월 간 임대료를 납부해야 한다.”
-집주인이 전·월세를 주던 집에 실제 거주하려고 한다면 어떻게 해야 하나?
“임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전~1개월 전까지의 기간에 통보하고 입주하면 된다.”
-집주인이 허위로 직접 거주한다며 계약 갱신을 하지 않으면 어떻게 하나?
“임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 손해 배상액은 임대인과 임차인이 계약 체결시 약정한 손해배상 예정액으로 정해진다. 약정 합의금이 없다면 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 3개월분에 해당하는 금액, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 등이 손해배상액이다.”
-계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나?
“그렇지 않다. 임차 중인 주택의 매도에는 아무런 영향이 없다. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌더라도 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다. 다만 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우 기존 임차인은 계약갱신요구를 행사하지 못한다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신 거절 의사표시를 해야 한다.”
세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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