주거 패러다임이 바뀌겠다. 갖은 조롱 속에 벼렀던 정부가 강력한 21번째 대책을 내놨다. 이전 대책까지 시장의 내성만 키웠다는 비판을 받던 정부가 이번에는 고심해서 정책을 내놓았다. 정부가 17일 발표한 ‘6·17 부동산 대책’ 내용이다.
전세 매물 자취 감출 듯
전세 매물은 줄어들 전망이다. 예로 지금까지 지방에서 직장을 가진 이들도 구태여 서울에 집을 사왔다. 이걸 가능케 한 것이 전세 대출이었다. 서울에서 집을 산 뒤 전세 대출을 받아 지방의 직장 근처에 전세를 구하는 식이다. 서울에서 살아왔던 고령자의 경우에도 서울 집을 처분하기보단 시외에 전세를 구하는 방법을 택해왔다. 소유는 서울이지만 실거주는 지방이었던 셈이다. 이가 서울 내 전세 공급 상당 부분을 만들어냈다. 앞으로 이 방법이 근절될 듯하다. 실거주할 곳만 소유하라는 뜻이다.
이는 주택담보대출의 실거주 의무를 강화함으로서 완성됐다. 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)를 받으면 주택 가격과 무관하게 6개월 내 전입을 해야 한다. 서울 집을 사놓고 전세 대출을 받아 지방에서 실거주한다는 게 근본적으로는 안된다는 얘기다.
이전에는 투기지역 투기과열지구 내 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무가 부과됐으나 앞으로는 전 규제지역 내 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입을 해야 한다.
또 1주택자의 전세자금대출보증이 사실상 불가능해진다. 현재는 시가 9억원 초과 주택 보유자의 경우 전세대출 보증이 제한됐다. 전세 대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 구입하면 대출을 즉시 회수했기에 갭투자를 차단한 것이다.
이 범위가 투기지역 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트로 대폭 확대됐다. 사실상 전세대출을 받은 상태에서 수도권 모든 아파트를 사는 것 자체가 불가능해지는 셈이다. 예를 들어 부모님이 마련해준 돈으로 전세를 살면서 전세 대출을 받고 그 돈으로 아파트를 사는 갭 투자 형식을 근절될 것으로 보인다. 하지만 또 한편 전세 대출을 받아 지방에서 살면서 서울에 집을 사는 형태도 사라질 것으로 보인다.
김포가 미래다?
정부가 조정대상지역·투기과열지구를 지정하며 눈에 띄게 빠진 지역이 하나 있다. 바로 경기 내 접경지역이다. 이에 김포가 포함됐다. 경기 전 지역이 조정대상지역으로 선정되며 김포 파주 연천 동두천 포천 가평 양평 여주 이천 용인처인(포곡읍 모현 백암 양지면 원삼면 가재월 사암 미평 좌항 두창 맹리) 광주(초월 곤지암읍 도척퇴촌남종남한산성면) 남양주(화도읍 수동면 조안면) 안성(일죽면 죽산면 죽산 용설 장계 매산 장릉 장원 두현리 삼죽면 용월 덕산 율곡 내장 배태리) 등이 빠졌다. 인천에서도 강화와 옹진은 제외됐다.
서울 도심과의 접근성을 기준으로 조정대상지역 외 지역 중 눈에 띄는 곳은 김포만이 남았다. 조정대상지역에 부과되는 각종 과세 부담 등을 피한 수요가 김포로 몰릴 것으로 보인다. 소위 '풍선효과'가 실현되는 것이다. 때문에 김포 지역 집값이 급상승하면 서부권 직장을 가진 실수요자들이 피해를 볼 가능성이 크다. 사실상 서부권에 마지막 남아있던 3~4억원대 매물이 모두 사라질 수도 있는 셈이다.
조정대상지역 내에는 1주택 세대 외의 주택 신규구입을 위한 주담대가 원칙적으로 금지된다. 이는 바꿔 얘기하면 조정대상지역 외의 곳은 주담대가 가능하다는 얘기다. 9억 이하 50%, 9억 초과 30% LTV와 50% DTI 규제도 피할 수 있다. 다주택자 양도세 중과도 피할 수 있으니 사실상 정부가 마련해 준 합법적 투기 공급처가 될 우려가 크다. 2주택 이상 보유자에게 추가되는 종부세 추가과세도 피할 수 있다.
▶주담대 전입 ‘1년→6개월’ 단축… 전세대출 받고 갭투자 못한다
▶‘집도 없는 세대…’ 3억 모으기 전 서울 아파트 불가능
김동우 기자 love@kmib.co.kr
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