12·16 부동산대책 이후 서울 지역 아파트 전세가율이 소폭 상승한 것으로 나타났다. 매매가 대비 전셋값 비율을 뜻하는 전세가율은 매매가는 오르고 전세 시장은 안정되면서 꾸준히 하락해왔다. 전세가율 하락세가 멈춘 것은 부동산대책 이후 신축·고가 아파트 거래가 뜸해진 탓으로, 장기적으로 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)를 확대할만한 상황은 아닌 것으로 보인다.
직방은 국토교통부 아파트 실거래가를 바탕으로 12·16 부동산대책 전후인 지난해 4분기와 올 1분기(1~3월) 전세가율을 비교·분석한 결과 올 1분기 서울 전세가율은 59.9%로 전 분기(56.9%)보다 3% 포인트 상승했다고 9일 밝혔다.
특히 신축아파트 전세가율 상승이 두드러졌다. 서울 신축아파트 전세가율은 1분기 65.0%로 지난 4분기(54.2%)보다 크게 증가했다. 매매 실거래 가격 하락이 전세 실거래 가격 하락 폭을 뛰어넘으면서 전세가율에 영향을 줬다. 9억원 초과 아파트에 대한 규제를 강화한 12·16 부동산 대책 이후 그동안 아파트 매매와 전셋값 변화를 이끌어 온 고가 신축 아파트가 약세를 보인 것이 원인으로 보인다.
실제로 서울 지역 아파트를 매매 가격별로 살펴보면 6억원 이하 아파트 거래가 급격히 늘었다. 6억원 이하 아파트 거래 비중은 지난 4분기 38.4%였지만 올해 1분기에는 14% 포인트 늘어 절반이 넘는 52.1%를 차지했다. 반면 고가 아파트 거래는 크게 줄었다. 9억원 초과 15억원 이하 아파트 거래 비중은 같은 기간 19.5%에서 12.8%로 감소했고, 15억원 초과 아파트는 9.4%에서 3.4%로 줄었다.
경기 지역도 1분기 전세가율이 71.5%로 4분기(68.2%)보다 3.3% 포인트 올랐다. 광역시와 기타지방도 1분기 전세가율이 각각 72.6%, 73.9%로 4분기보다 상승했다. 다만 인천은 지난해 4분기 70.2%에서 올 1분기 67.4%로 전세가율이 하락했다.
전세가율 상승을 갭투자 호기로 해석할 상황은 아니다. 갭투자는 전세가가 크게 올라야 수월한데, 현재는 전세가가 안정세를 유지한 상태에서 매매가만 소폭 하락한 것이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “전세는 수도권을 중심으로 입주물량이 여유가 있기 때문에 학군이나 선호지역을 위주로만 강세를 보일 것으로 예상되면서 전세시장의 안정은 이어질 것으로 보인다”며 “전세가격이 오르면서 나타나는 전세가율 상향 움직임과 달리 매매가격 하향 조정의 영향으로 전세가율이 오르는 상황은 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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