고강도 12·16 대책에 2019년 부동산 시장이 진정국면으로 마감한 가운데 올해 상반기 부동산은 주요 개정안이 본격 시행되면서 세제, 대출, 청약 등 다각도 제도 변화가 변수로 작용할 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 한층 강화된다는 점에서 내 집 마련 혹은 갈아타기를 준비하는 수요자들은 바뀌는 제도에 대한 사전 파악과 자산관리 계획이 필수요소로 부각되고 있다.
당장 이번 달부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제되는 만큼 주택 거주 플랜을 면밀히 검토해야 한다. 갭투자 방지를 위한 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한도 정초부터 주의할 제도변화다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당하고 9억원 초과 1주택자의 경우에도 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다.
2월에는 실거래가 신고기간이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 신고해야 하며, 이를 어기면 500만원 이하 과태료가 부과될 수 있다. 좀 더 정확한 시세정보 전달과 부정거래 방지를 위한 조치에 해당한다.
3월에는 자금조달계획서 제출대상이 확대되고 거래 소명도 강화된다. 투기과열지구 3억원 이상 주택은 무론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때도 자금조달계획서를 제출하도록 해 비정상적 투기 수요를 차단하겠다는 취지의 제도 시행이다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에도 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 해 투자자금 조달 및 증명이 까다로워진다. 아울러 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한도 1분기 시행될 예정이다.
4월에는 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료돼 시장 전반에 일대 지각변동이 일어날 전망이다. 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 상한제가 본격 적용되고 6월까지 한시적으로 실시되는 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제가 종료되면 거래가 요동치는 것은 물론 서울 내 사실상 유일한 공급수단인 재건축·재개발 시장에도 큰 여파가 예상된다.
연내 시행이 예정된 공시가격 현실화와 형평성 제고 역시 보유세 및 재건축·재개발 시장을 흔들 핵심 변수로 꼽힌다. 시세 9억원 이상 주택을 대상으로 시세 대비 공시가 반영률이 가격대별로 70~80% 수준으로 상향 조정될 것으로 보인다. 이에 따라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이며, 종합부동산 세율 조정도 함께 예고돼있는 만큼 다주택자들의 부담이 한층 늘어날 전망이다. 다주택자 부담 확대로 시장 내 매물이 증가하고, 정부가 원하는 시장 진정 효과가 발생할지 여부가 주목할 만한 대목이다.
결국 호가 상승과 거래 부진에 따른 점진적 상승세 둔화가 바람직한 조정 방향으로 제시된 상황에서 세제 개편, 분양가상한제 유예 종료 등 바뀌는 부동산 제도가 올 한해 서울 집값을 좌우하는 주요 변수로 작용할 것으로 보인다. 이밖에 외부요인으로는 저금리 기조 속 유동자금 증가가 예상된다. 총선 결과도 현 정권의 부동산 정책 드라이브 지속을 가늠할 수 있는 중대한 변수로 작용할 가능성이 높다.
업계 관계자는 “올해도 추가 대책을 통한 수요 차단 정책기조가 계속될 것으로 보여 정부가 시장에 어떤 새로운 (규제) 그물망을 덧씌울지가 관건”이라고 지적했다. 규제 일변도의 대책에서 벗어나 시장 원리와 사회 전반의 영향력을 고민하는 종합 부동산대책의 필요성이 증가하고 있는 만큼 ‘규제의 역설’을 탈피해야 한다는 시장 내 목소리도 커지고 있다.
정건희 기자 moderato@kmib.co.kr
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