부동산 ‘거래절벽’이 통계로 확인됐다. 거래가 뚝 끊긴 탓에 지난 1월 한 달간 전국 주택 매매거래는 지난해 같은 기간에 비해 28.5%나 감소했다.
이로 인해 정부가 거둬들일 세제 수입이 줄어 정부 곳간은 빌 것이라는 우려가 나오고 있다. 반대로 부동산 세금 규모가 크지 않아 영향은 적고 오히려 초과세수 논란은 사그라들 것이라는 의견도 있다.
18일 국토교통부에 따르면 2019년 1월 주택 매매거래량은 신고일 기준 지난해 1월보다 28.5% 감소한 5만286건으로 집계됐다. 이는 2013년 1월 2만7000건을 기록한 이후 6년 만에 가장 낮은 수준이다. 특히 가격 하락세가 급속도로 진행된 서울의 경우 지난해 1월과 비교했을 때 매매거래가 60%나 줄어들었다.
거래량이 줄었다는 건 세수가 줄어든다는 것을 의미한다. 정부로선 웃을 수도, 울 수도 없는 상황이 됐다. 곳간에 쌓아둔 재원이 감소한다는 건 내수 활성화 등 정부 자금이 긴급히 투입돼야 할 곳에 사용할 ‘총알’이 사라진다는 것을 뜻한다. 반대로 이미 부동산 시장의 거래 침체를 예상해 예산안을 짠 만큼 3년째 이어지던 ‘초과세수’ 논란을 해소하는 기회가 될 것으로 보는 시각도 있다.
부동산 세금이 얼마길래
부동산 매매로 정부가 거둬들이는 대표적인 세금은 양도소득세와 취득세다. 양도세란 일정한 시간이 지나 경제적 가치가 증가한 자산을 양도해 발생한 이득에 매기는 세금을 말한다. 가령 A라는 사람이 2011년 7억원에 아파트를 구매해 최근 12억원에 팔았다면 필요 경비를 제외한 나머지 차액에 대해 세금을 내야 한다. 장기보유특별공제를 받더라도 내야 할 세금은 780여만이나 된다. 다주택자일 경우 양도세가 중과돼 내야 할 세금은 더 많아진다.
A씨의 아파트를 12억원에 구매한 사람은 취득세를 내야 한다. 지방교육세까지 합하면 총 3960만원을 내야 한다. 그나마 전용 85㎡이하 주택이라 농어촌특별세는 면제다.
아파트 거래 하나로 정부가 5000여만의 세금을 거둬들이는 셈이다.
특히 지난해엔 4월 양도소득세 중과조치(기본세율 6~42%에 다주택자는 10~20%포인트 추가) 시행을 앞두고 ‘세금폭탄’을 피하기 위해 주택과 토지를 파는 사람이 늘어나면서 양도세가 7조7000억원이나 더 걷혔다.
물론 거래와 상관없이 늘어나는 부동산 세금도 있다. 재산세와 종합부동산세다. 정부가 공시가격을 현실화하겠다며 공시가를 올리면서 재산세와 종부세도 동반 상승할 것으로 보인다. 하지만 줄어든 양도세나 취득세를 보완하기엔 무리가 있다. 일단 재산세는 지방세라 국세에 영향을 주지 않는다. 종부세도 9억원 이상 주택에만 부과된다. 액수 자체도 적다. 지난해 전체 국세 중 양도세는 20조원이었고 종부세는 1.9조원이었다.
세제 전문가들은 부동산 거래가 줄면서 정도의 차이는 있지만 세수가 줄어든 데는 공감했다.
서울시립대 세무학과 박기백 교수는 “전체 국세 중 법인세나 부가가치세, 소득세 등이 차지하는 비중이 크고 부동산 관련 세금은 크지 않다”면서도 “양도세 규모도 무시하지 못할 정도라는 점에서 정부의 세수에 영향을 줄 것”이라고 했다.
부동산 세수 감소, 정부에 실일까
정부는 올해 세수추계를 합리적으로 짰다고 말하고 있다. 세수추계란 정부가 다음해 예산을 짤 때 가장 먼저 하는 작업이다. 내년에 세금이 얼마나 걷힐지 추산한 뒤 그걸 바탕으로 예산규모를 설정한다. 세금은 예측보다 덜 걷혀도 문제고 더 걷혀도 문제다. 덜 걷히면 빚을 내야 하고 더 걷히면 유용 자금이 많아지면서 재원배분 왜곡 현상이 생긴다.
그러나 예측하지 못한 변수가 튀어나오다 보니 정교하게 예측하기란 힘들다.
실제 지난해 세금은 정부의 당초 예상보다 25조원 이상 더 걷혔다. 정부 수립 이래 가장 많은 국세 초과세수였다. 19조7000억원을 더 걷은 2016년, 23조1000억원을 더 받아낸 2017년에 이어 10조~20조원대 세금이 더 걷히는 상황도 3년째 계속됐다.
정부는 지난해 한국경제가 2.7% 성장에 그친 상황에서 제조업 구조조정으로 일자리가 수십만 개씩 사라지는 동안 나라 곳간만 채웠다는 비판을 받아야 했다.
이에 올해 예산안은 ‘세수초과’ 비난을 피하기 위해 촘촘히 짰다. 일단 경기가 많이 꺾일 것으로 봤다. 대표적인 이유로 부동산 문제를 꼽았다. 이미 거래절벽을 예상하고 예산안에 반영했다는 얘기다.
정부 고위관계자는 “20조원인 양도세 규모가 줄어들면서 세수에도 영향을 줄 것”이라며 “지난해까지 세수초과는 10% 수준으로 발생했는데 올해 증가폭은 합리적 수준에 그칠 것”이라고 했다.
그렇다고 마냥 안심할 수는 없다. 정부가 경기활력 제고에 전념하고 있는 만큼 올해도 초과세수를 활용해 추경에 나설 것이라는 관측이 나온 상황에서 곳간의 재원이 줄었다는 건 부담이다. 지난해 써야 할 곳에 쓰지 않았다며 ‘긴축 재정’이라는 비판을 받은 것도 문제지만 쓰고 싶어도 쓰지 못하는 상황이 발생하는 것은 더 큰 문제라는 거다.
익명을 요구한 민간 연구기관 관계자는 “세수가 줄어들어서 좋은 건 ‘초과세수’ 비난을 피하는 것일 뿐”이라며 “부동산 세금이 줄어드는 상황에 맞춰 대비책을 마련해야 할 것”이라고 했다.
서윤경 기자 y27k@kmib.co.kr
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