서울 재건축 시장은 싸늘한 냉기에 휩싸였다. 서초구 반포현대아파트가 지난주 재건축 초과이익환수제의 ‘예상 답안지’를 받아들면서 급격히 얼어붙고 있다. 반포현대의 초과이익환수 예상액은 ‘폭탄’ 수준이었다. 조합원 1인당 1억3569만원을 부담해야 한다고 당국은 전망했다. 이는 매수 대기자들을 향해 사실상 “재건축은 쳐다보지도 말라”고 말한 셈이었다.
초과이익환수제는 부동산 시장이 과열됐던 2000년대 도입됐다가 경기가 침체되면서 한시적 유예 기간을 거쳐 올해부터 다시 부활했다. 유예되기 전까지 이 제도가 시행된 몇 년간 재건축이 성공적으로 추진된 사례는 단 한 건도 없었다. 재건축 사업의 수익성을 크게 떨어뜨려 각 조합마다 진행을 미루거나 중단했다. 그런 냉각기가 다시 시작된 것이다.
구체적인 환수액 규모에 놀란 부동산 시장은 이제 다음달 발표될 ‘보유세’ 개편 방향에 촉각을 곤두세우고 있다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회를 통해 추진 중인 부동산 보유세 개편 권고안 발표가 6월 중에 이뤄진다. 재건축 환수액처럼 “내가 내야 할 세금이 얼마나 오를지” 구체적인 수치로 알려주게 된다. 타깃은 문재인정부가 겨냥해온 다주택자에게 맞춰져 있다. 재정개혁특위는 여러 시나리오를 두고 검토작업을 진행 중이다.
◆ 한 달 뒤로 다가온 보유세 개편 권고안
보유세는 부동산을 갖고 있으면 매년 내야 한다. 종합부동산세(종부세)와 재산세로 나뉜다. 재산세는 모든 주택이나 토지에, 주택 종부세는 기준시가 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이 넘는 경우에만 부과된다. 6월에 발표될 보유세 개편안은 종부세에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 재산세 개편은 적용 대상이 너무 광범위해 하반기에 다시 논의하기로 했다.
종부세 개편은 세 가지 방안이 거론되고 있다. 세율 인상, 공시가격 현실화, 공정시장가액비율 인상 등이다. 현재 0.5~2%인 종부세율을 1~4%로 2배 인상하는 구상이 제기됐지만 그러려면 법을 바꿔야 한다. 여소야대 국회를 통과해야 하는 난관이 있어 결코 선택하기 쉽지 않은 카드다.
공시가격과 공정시장가액은 법률 개정 없이 조정할 수 있다. 주택 공시가격은 국토교통부 장관이나 지자체가 매년 수정해 고시하고 있다. 실거래가의 60~80% 수준으로 정해진다. 이를 실거래가 정도까지 높이면 그만큼 세금을 올리는 효과가 나타난다. 종부세의 공정시장가액비율은 주택·건물 가격의 80%로 정해져 있다. 이를 100%로 올리면 세금도 그만큼 높아진다. 국무회의 의결로 손쉽게 조정할 수 있다.
어떤 방식이든 보유세가 인상되면 부동산 소유자에게 ‘지속적인 부담’으로 작용한다. 양도세는 거래를 하고 차익이 발생할 경우에 한해 한 차례만 부과되지만, 보유세는 집을 소유하고 있는 한 해마다 내야 하는 돈이다. 이 세금이 ‘폭탄’ 수준으로 인상된다면 초과이익환수 예상액에 냉각된 부동산 시장에서 다주택자의 ‘버티기’는 한층 더 힘겨워질 전망이다.
양지영 R&C 연구소장은 뉴시스와의 통화에서 "초과이익환수 부담금이 예상보다 크게 나온 것은 아무래도 정부가 집값을 잡겠다는 의지가 크다는 것 아니겠느냐"면서 "보유세 역시 생각하는 것보다 강도가 더 클 수 있을 것"이라고 전했다.
◆ 강남 집값 6주째 하락세… 재건축 줄줄이 차질
21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남 지역 집값은 6주째 하락세를 기록했다. 서울 집값을 견인했던 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 하락에 서울 집값은 보합에 가까운 상승폭을 기록하는 데 그쳤다. 한국감정원이 발표한 5월 둘째주(14일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 매매가격은 0.03%로 지난주와 동일했다. 이 중 강남구(-0.06%)를 비롯해 서초구(-0.02%), 송파구(-0.05%) 등 강남4구 전체는 0.04% 떨어졌다.
시장에서는 이러한 강남 4구의 하락세가 지속될 것으로 보고 있다. 강남권 재건축 초기 단지들은 사업 시점을 뒤로 미루고 있고, 사업이 불투명해지면서 재건축 단지들의 호가 역시 떨어질 것으로 예상된다. 서초동의 한 공인중개사 사무소 관계자는 "투자 수요들도 재초환 부담금으로 수익이 줄어들어 투자의 매력을 느끼지 못하고 있다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 "규제의 집중포화를 맞고 있는 재건축 아파트는 하반기부터 추가적으로 가격 조정이 불가피하다"며 "보유세가 많이 오른다면 다주택자와 고가주택 보유자들의 압박이 커져 '팔자'로 선회하는 사람들이 늘어날 것"이라고 전했다.
반면 이번 재초환 부담금과 보유세 등이 장기적으로 집값을 떨어뜨리지 못할 것이라는 의견도 있다. 정부의 규제가 아직은 약발이 먹히고 있지만 향후 주택 시장에 공급이 또 다시 부족해지면 기존보다 더 가격이 폭등할 것이라는 전망도 나온다. 심교언 건국대학교 부동산 교수는 "보유세 개편은 강남 지역이 타깃인데 이미 집을 팔 사람들은 양도세 중과 시행 전인 1~3월에 다 팔았다"며 "세금을 3~4배 올려봐야 하방 압력만 가해질 뿐 집값이 급락하지는 않을 것"이라고 전했다.
강남의 한 공인중개소도 "전세가는 실수요를 반영하기에 공급량에 민감하게 움직이지만 매매가는 단기간에 큰 폭으로 떨어지기는 힘들다"면서 "집주인들이 각종 악재에도 불구하고 한번 오른 집값을 크게 떨어뜨려 매물을 내놓은 경우는 드물기 때문"이라고 덧붙였다.
태원준 기자 wjtae@kmib.co.kr
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