정부는 2일 ‘8·2 부동산대책’에서 투기과열지구와 투기지역을 함께 지정하는 초강수를 뒀다. 투기과열지구는 서울 25개구와 경기 과천시, 세종시 등 27곳이며, 투기지구는 강남 4구 등 서울 11개구와 세종시다. 정부는 동시 지정의 의미에 대해 “기존 대책이 조정대상지역 지정을 통해 신규아파트 청약 과열을 막기 위한 것이었다면 이번 대책은 특정 지역에 투기수요가 과도하게 쏠리는 것을 차단하려는 것”이라고 설명했다.
정부는 이들 지역의 재건축·재개발 및 오피스텔 분양 과열, 다주택자의 투기 수요를 핵심 타깃으로 삼고 고강도 규제를 시행할 방침이다. 조정대상지역은 서울 25개구 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 신도시, 부산 해운대·연제·동래·부산진·남·수영구와 기장군, 세종시 등 40곳이다. 이 중 투기과열지구는 서울 전역과 과천, 세종시 등 27곳이며, 투기지역은 강남4구를 비롯한 서울 11개구와 세종시 등 12곳이 해당된다.
◇다주택자 양도소득세 및 금융규제 강화
다주택자의 주택 매매에 물리는 양도소득세를 늘려 부동산시장을 실수요자 중심으로 전환하는 것도 이번 대책의 목표다. 정부는 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과세를 실시키로 했다. 지금은 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)만 적용하지만 앞으로는 2주택자의 경우엔 기본세율 외에 10% 포인트의 세금이 더 붙고, 3주택자 이상의 경우 기본세율에 20% 포인트 세율이 추가된 양도세가 적용된다. 정부는 3년 이상 주택을 보유하면 다주택자에게 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유특별공제 혜택도 없애기로 했다.
다만 예외사항도 있다. 기준시가가 1억 이하(지방 3억)이거나 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 파는 경우 양도세 중과세에서 제외된다. 종업원에게 10년 이상 무상제공된 주택, 장기임대주택, 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택 등도 중과세 제외 대상이다.
금융대출 규제도 강화된다. ‘6·19 대책’을 통해 강화됐던 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)이 투기과열지구 및 투기지역에서는 각각 40%로 강화된다. ‘6·19 대책’ 때 조정대상지역의 LTV(60%)와 DTI(50%)를 강화했던 것에서 한발 더 나간 것이다. 주택담보대출을 1건 이상 갖고 있는 가구원이 추가 주담대를 받을 경우 LTV와 DTI를 10% 포인트 강화하는 방안도 시행된다. 투기과열지구와 투기지역에서는 각각 30% 규제를 적용받는 셈이다. 다만 이 지역에서도 서민과 실수요자의 경우 LTV·DTI 비율을 50%까지 완화시켜주기로 했다.
◇투기과열지구 재개발·재건축 규제 강화
정부는 이번 대책을 통해 집값 과열을 부추기고 있는 재건축·재개발 지역에 고강도 ‘핀셋 규제’를 시행키로 했다. 서울 전역 등 27곳의 투기과열지구에서는 지금까지 전매제한이 없었던 재개발 및 도시환경정비사업 조합원 분양권도 전매가 제한된다.
정부는 사업시행인가 1년 후인 관리처분계획인가를 받은 이후부터 소유권이전 등기 때까지 조합원 분양권 전매를 금지키로 했다. 조합원 지위 양도가 제한되는 재건축의 경우에도 규제를 강화했다. 사업시행인가 신청기간이 2년 이상 늦어지거나 2년 내 착공하지 못하면 예외로 양도를 허용하던 기간을 각각 3년으로 늘렸다.
◇청약 1순위 자격 및 오피스텔 전매제한 강화
투기과열지구와 조정대상지역에는 청약 1순위 자격요건이 강화된다. 지금까지는 청약통장에 가입한 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻었지만 앞으로는 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하고 납입횟수도 24회를 넘어야 1순위 자격을 얻을 수 있다. 가점제로 당첨되거나 당첨된 가구원인 경우 2년간 가점제 적용에서 제외된다. 가점이 높은 무주택자가 이를 악용해 지방의 인기 민영주택에 6개월마다 당첨된 후 분양권 전매를 반복하는 사례를 방지하기 위한 대책이다.
투기과열지구와 조정대상지역에서는 무주택 실수요자에게 우선 공급할 수 있는 주택을 늘리기 위해 가점제 적용범위를 확대키로 했다. 투기과열지구의 경우 85㎡이하 가점제 적용 비율을 75%에서 100%로 상향 조정하고, 조정대상지역에서도 85㎡이하 주택 가점제 적용 비율을 40%에서 75%로 높인다.
정부는 오피스텔 분양 관리도 개선키로 했다. 현재 오피스텔의 경우 전매제한 규정이 없어 ‘풍선효과'가 발생하는 것을 막기 위해서다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 소유권 이전등기 때까지 전매를 제한하고, 거주자 우선분양도 20% 비율로 시행할 계획이다.
백상진 기자 sharky@kmib.co.kr
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