정부는 19일 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'에서 다음달 3일부터 서울 전 지역과 경기 과천·성남·광명 등 7개시, 부산 7개구 및 세종특별자치시 등 전국 40개 지역을 대상으로 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) ‘맞춤형 규제’를 강화키로 했다.
서울의 경우 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시점까지로 강화하는 방안을 강남4구(강남·서초·송파·강동)에서 서울 전 지역으로 확대 적용해 과열된 부동산시장을 적극 관리할 방침이다. 정부는 이번 대책에 ‘투기과열지구’ 지정방안은 포함하지 않았다. 하지만 향후 부동산시장 과열이 지속된다고 판단되면 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다. ‘6·19 대책’ 주요내용을 Q&A로 정리했다.
1. 대책 추진 배경은?
최근 대내외 경제여건이 개선되고, 연휴 및 대선기간 관망세가 종료됐으며, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서, 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자 목적 등의 주택수요가 증가했다.
그 결과 지난 5월 3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택 가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열 양상을 띠고 있다. 특히 지난 5월 5주 서울과 강남 4개구의 주간단위 아파트 가격 상승률은 각각 2009년 8월, 2009년 6월 이후 가장 높은 수준(서울 0.28%, 강남4개구 0.55%)이다.
국지적인 과열이 심화·확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있다. 또 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제도 발생한다.
따라서 지역별·주택유형별 시장분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적․맞춤형 처방을 마련한 것이다. 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위해 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입할 예정이다.
이번 대책을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다. 정부는 앞으로 대책에 따른 시장상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서, 과열 지속·확산 시 단계적 안정화 조치를 강구할 계획이다.
2. 조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지?
①주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 ②청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1) ③주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 등의 조건을 충족하는 지역 가운데 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정한다.
3. 이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은?
경기도 광명, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며, 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높다. 최근 3주간 이 지역의 아파트가격 평균 상승률은 경기도 광명이 0.21%, 부산 기장군이 0.19%, 부산 부산진구는 0.19%로 조정대상지역 평균 0.15%를 웃돈다.
이 지역들은 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중되어 과열우려 존재한다. 부산 기장군에는 2017년 부산의 공공택지 분양이 예정된 7개 단지 중 6개가 소재하고 있는 등 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있기 때문에 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 부산 부산진구는 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67:1 수준을 과열 우려가 높다.
4. 이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?
하반기에 미국이 기준금리 추가 인상을 예고하고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황이다. 한 번에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다.
하지만 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속되면 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획이다.
5. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지?
개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 19일 입주자모집공고 주택부터 적용된다. 19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않기 때문에 이미 분양계약을 했더나 현재 분양공고 중인 주택은 적용을 받지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청부터 적용된다.
입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정 절차를 최대한 단축해 신속히 시행할 예정이다.
6. 이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지?
시장상황을 지속적으로 모니터링하고 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 검토할 계획이다.
7. 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?
조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용된다. 다만 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다.
이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡+91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 기존에 84㎡+84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡+109㎡까지 분양이 가능하다.
다만 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있다.
8. 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?
｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정이 필요한 사안으로 올해 6월 안에 법 개정안을 발의해 하반기에 시행할 예정이다. 오는 9~10월로 예상하고 있다.
개정법률 시행일 이후 신규로 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려해 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 규정(도시정비법 제46조제1항)을 적용한다.
9. 이번 LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는?
LTV·DTI 규제 강화는 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성이 악화할 가능성에 대비한 것이다.
우선 ①주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 전(全)업권 LTV를 70%에서 60%로, DTI를 60%에서 50%로 강화한다. 은행권뿐 아니라 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써 ‘2014년 8월 합리화조치’ 이전에 문제가 됐던 풍선효과를 방지한다.
제2금융권에 대해서는 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강한 LTV·DTI 규제가 적용되는 것이다. 또 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지토록 한다.
<업권별 LTV·DTI 규제비율 변경>
14.8월 이전 | 현행 | 변경 (조정대상지역) | ||
LTV | 은행·보험 | 50~70% | 70% | 60% |
제2금융권 | 60~85% | |||
DTI | 은행·보험 | 50~60% | 60% | 50% |
제2금융권 | 50~65% |
다음으로 ②그 동안 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화를 도모한다. 집단대출에 대해서는 지난 1월 1일부터 여신심사가이드라인 적용한 데 이어 DTI까지 적용함으로써 “차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠 갚는” 여신심사 체계가 완비된다.
다만 ③서민·무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제 비율을 유지한다. 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지함으로써 내집 마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원한다.
10. 2014년 8월 이전 수준으로 LTV·DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는?
이번 LTV·DTI 규제 강화는 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 향후 가격조정과정에서 대출이 부실화할 우려가 있어 선제적으로 대출기준을 강화했으나, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그런 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.
11. 정부는 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인지?
이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다.
금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.
주택가격 상승→대출한도 확대→주택가격 조정→대출 부실화를 선제적으로 예방하기로 한 것이다.
12. 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유는? 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지?
조정대상지역 내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다.
조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다.
따라서 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고하고, “갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚도록” 하는 여신심사 선진화의 일관된 기조에 따라 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다.
다만 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용한다.
서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%포인트 상향적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다.
13. 실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?
조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 서민층 무주택 세대 요건은 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주다.
우선 ①조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV․DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준(LTV 70%, DTI 60%)으로 적용한다. 또 ②잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%포인트 상향(60%)해 완화 적용한다.
서민․실수요자들에게 내집 마련 기회를 제공하기 위해 44조원의 정책모기지(디딤돌대출·보금자리론·적격대출)를 올해 안으로 차질 없이 공급할 계획이다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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