A씨는 2018년 1월 1일부터 서울 소재 상가 건물을 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원으로 2년간 임차해 카페를 운영하려고 한다. A씨가 계약 후 조심할 사항은 무엇일까?
상가 임대차 계약을 체결할 때 보증금은 수천만원 수억원에 이르는 경우가 많습니다. 보증금을 지키기 위해서 계약 후 해야 할 일은 무엇일까요. 동사무소에서 확정 일자를 받는 것은 간단하고 확실하게 보증금을 지킬 수 있는 방법입니다. 확정일자를 받으면 향후에 부동산에 문제가 생길 경우 보증금 우선변제권을 가지기 때문입니다. 원래 민법에 따르면 제3자가 알 수 있게끔 전세권 등기를 해야 하나, 비용이 100만 원 정도 들어갑니다. 이를 대신하는 것이 확정일자를 받는 것이지요.
그러나 모든 상가가 확정일자를 받아 보증금을 우선변제받는 간편한 방법을 쓸 수는 없습니다. 상가 임대차 보호법이 적용되는 상가의 경우에만 확정일자 방법이 가능합니다(상가 임대차 보호법이 적용되지 않는 상가도 확정일자를 우겨서(?) 받을 수는 있으나 우선변제권이 없는 것이지요).
그렇다면 어떤 부동산이 상가 임대차 보호법 적용을 받는 수 있을까요. 법은 보증금을 기준으로 상가건물 보호대상을 구분하고 있습니다. 보증금을 기준으로 「① 서울특별시 : 4억원 이하, ② 과밀억제권역 : 3억원 이하, ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 2억 4,000만원 이하, ④ 그 밖의 지역 : 1억 8,000만원 이하」 의 보증금인 부동산은 모두 상가 임대차 보호법 적용을 받습니다. 또한 보증금 이외에 월세(차임)이 있는 경우 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해서 계산합니다.
A씨의 경우 보증금 5,000만원에 월세 100만 원이므로, 5,000만원과 100만원을 100을 곱한 금액인 1억 원을 합한 1억5000만원이 최종 보증금이 됩니다. 서울시의 경우 4억 원 이하 보증금에 상가 임대차보호법을 적용되므로 A씨는 확정일자만 받으면 일단 보증금을 우선변제 받을 수 있는 것이지요.
한편 상가보증금에 대한 우선변제권은 확정일자만 받으면 될까요? 확정일자 이외에도 사업자등록 신청을 해야 비로소 완전한 대항력이 생깁니다. 즉 확정일자, 상가건물 인도, 사업자등록 신청이 이루어져야 그 다음날 부터 제3자에 대해 보증금 우선변제 등을 주장할 수 있게 되는 것이지요. 또 임대인이 부동산을 매매하거나 부동산이 경매되는 등 소유자가 변경된 경우에도 자신이 임차인임을 주장할 수 있습니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
정승훈 온라인뉴스부장 shjung@kmib.co.kr
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