A씨는 집주인과 월세 계약을 마무리하려는데, 집주인이 갑자기 “사업 자금이 필요해 은행 대출을 받아야 한다. 은행은 주택에 임차인이 있을 경우 대출 한도를 줄이므로 3일만 다른 곳에 전입 신고를 해주면 안 되겠냐”고 요청하였다. A씨는 집주인의 요구를 받아들여도 될까.
임대차 계약을 맺은 후에는 즉시 전입신고를 하고 부동산을 인도 받아야 합니다. 그래야만 그 다음날부터 다른 사람들에게 부동산 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 대항력이 발생하게 되는 것입니다.
그런데 집주인의 요청으로 잠시 다른 곳으로 전입 신고를 할 경우에는 어떻게 될까요. 법원은 ‘주택의 인도 및 주민 등록이라는 대항 요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다’는 입장입니다.
즉 임차인이 주택의 소재지로 전입 신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후, 어떤 이유에서든지 일시적으로 다른 곳으로 주민 등록을 이전하였다면 대항력은 이전하는 즉시 상실되는 것입니다. 또한 주민등록 이전 이후 금방 원래의 주소지로 다시 주민 등록을 옮겼다고 하더라도 이미 소멸된 대항력이 취득 당시로 거슬러 올라가 회복되는 것이 아닙니다.
따라서 A씨가 다른 곳으로 전입 신고를 한 순간, A씨는 제삼자에 대한 대항력을 상실하게 됩니다. 만약 집주인이 나쁜 마음을 먹고 A씨가 다른 곳으로 주민 등록을 이전한 틈을 타서 해당 부동산에 근저당을 설정한 경우, A씨는 자신의 우선권으로 근저당권자에게 대항할 수 없습니다.
즉 해당 근저당권자가 경매를 신청할 경우 남은 계약기간 동안의 거주를 보장받을 수 없고 보증금의 반환 청구 여부도 불확실해지게 됩니다. 따라서 일단 전입신고를 한 경우에는 아주 특별한 경우가 아니면 주민등록 이전을 하지 않는 것이 좋습니다.
만약 근저당권이 설정 당일 날 전입신고를 한다면 어떻게 될까요? 전입신고의 효력인 대항력은 행위가 종료된 그 다음날 0시부터 효력이 발생하고 근저당권 설정은 당일 효력이 생기므로, 근저당권 설정과 전입신고가 같은 날 이루어졌다 하더라도 임차인은 근저당권자에게 대항할 수 없습니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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