A씨는 월세로 저렴한 연립주택을 계약하려 한다. 그런데 친구인 B씨가 펄쩍 뛰며 만류하고 있다. 사정을 들어보니 B씨는 현재 전입신고를 하며 부동산에 있는 장부만을 보고 호수를 잘 못 기재해 집주인과 분쟁을 벌이고 있는 중이었다. A씨가 문제없이 연립주택을 계약하는 방법이 있을까?
연립주택을 임차할 경우에 발생할 수 있는 가장 큰 문제는 갑자기 새로운 집주인이 등장하여 ‘내 집에서 나가라’고 요구하는 것입니다(상상속에서만 존재하는 상황이 아닙니다. 현실에서 종종 발생합니다).
물론 전 집주인과 체결한 계약을 새로운 집주인이 잘 지킨다면 문제가 없으나, 간혹 거주를 위해 연립주택 등을 구입한 새로운 집주인의 경우, 그 집에 살고 있는 임차인이 집을 비워줘야 자신이 그 집에서 살 수 있기 때문에 집을 비워달라고 요구하는 경우가 생깁니다.
이 경우, 임차인은 ‘나는 전 집주인과 2년 동안 이 집에서 살기로 계약했다’고 주장할 수 있는데 이 권리가 바로 ‘대항력’입니다.
‘대항력’은 법에 규정이 되어 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 있습니다. 예를 들면, 임차인이 전입신고를 하고 그 집에 들어가 살고 있을 경우 집주인의 퇴거 요청에 ‘대항’할 수 있다는 말입니다.
또한 같은 법 제3조 제3항은 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하여, 주택을 구입한 새로운 주인도 전 집주인이 임차인과 체결한 계약을 지켜야 하고, 이미 발생한 ‘대항력’도 인정해야 합니다. 즉 전 집주인과의 사이에서 대항력을 확보한 임차인은 새로운 주인에게도 대항력을 주장할 수 있는 것입니다.
그렇다면 B씨는 왜 곤란한 상황에 처했을까요? 대항력의 요건으로 들고 있는 전입신고를 하면서 실수를 저질렀기 때문입니다. 전입신고는 현재 해당 부동산에 임차인이 존재한다는 사실을 외부에 알리는 역할을 합니다. 즉 해당 부동산을 구입하려는 사람은 주민등록(전입신고)을 통해, 임차인의 존재 사실을 알 수 있는 것이지요.
B씨는 전입신고를 할 때 호수를 잘못 기재했기 때문에 서류 상 B씨가 살고 있는 집은 비어 있는 것처럼 보였습니다. 그 부동산을 구입하려는 사람은 B씨가 살고 있는 호수가 비어 있기 때문에 계약을 한 것이고, 이 때문에 B씨와 분쟁이 생긴 것입니다.
이 경우 B씨의 전입신고는 임대차의 유효한 공시 방법을 갖추지 못한 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없게 되고, 결국 새로운 집주인의 퇴거 요청에 응할 수밖에 없습니다.
A씨가 B씨와 같은 상황을 겪지 않으려면 계약을 체결할 때 반드시 등기부등본을 떼어보고 정확한 호수를 기재해야 하는 것입니다. 어찌보면 당연하고 간단한 일이지만 이런 사소한 잘못으로 소송에 휘말리는 일이 있는만큼, 조심 또 조심해야 합니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 한국조정중재진흥원 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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