A씨는 B씨와 부동산 매매계약을 체결한 후 계약금과 중도금을 지급하였다. 그런데 잔금 지급일 날 갑자기 B씨가 연락이 안된다. A씨는 불안한 마음에 등기부등본을 떼어 보았는데, 이미 부동산은 C씨 명의로 등기가 되어있었다. 부동산 가격이 오르자 B씨가 다른 사람에게 부동산을 판 것이다. A씨가 취할 수 있는 방법은.
B씨는 A씨와 부동산 매매계약을 체결한 후 C씨와도 계약을 체결하였고, 결국 C씨에게 부동산명의를 이전해주었습니다. 습니다. 아마 B씨는 웃돈을 받고 팔았을 가능성이 높은데 이처럼 부동산 매매계약을 체결한 후 계약 당사자가 아닌 다른 사람에게 부동산을 매도하는 행위를 ‘이중 매매’라고 합니다.
이 때 B씨에게 부동산 등기 명의가 있다면, A씨는 계약 내용을 지킬 것을 B씨에게 요구할 수 있습니다. 즉 B씨가 잔금 수령을 거부한다면, 잔금을 법원에 변제 공탁하여 매수인의 의무를 다한 후 법원에 부동산 처분 금지 가처분 신청을 제기하고, 소유권 이전 등기 소송을 통해 승소 판결을 받은 후, 판결문을 기초로 소유권을 강제 이전할 수 있습니다.
그런데 만약 부동산 등기가 제삼자인 C씨에게 이전 된 상태라면 A씨는 복잡한 과정을 거쳐 억울한 상황을 타개할 수 있습니다. 아래에서 상세하게 살펴보겠습니다.
일단 C씨가 어떻게 했는지에 따라 A씨의 대응이 달라져야 합니다. 만약 C씨가 적극적으로 B씨의 부동산 이중 매매 행위에 가담한 경우에는 민법 제103조의 반사회적 행위에 해당하여 C씨와 B씨 간 매매는 무효가 됩니다. 따라서 A씨는 B씨의 C씨에 대한 소유권 이전 등기의 말소 청구권을 대위해서 행사할 수 있고, 이러한 과정을 거쳐 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.
만약 C씨가 A씨와 B씨 간의 부동산 매매 계약 체결 사실을 단순한 정도로 알고 있는 상태였다면 어떻게 될까요? 이 경우 C씨가 적극적으로 B씨의 계약 이행을 방해한 것이 아니므로, C씨는 A씨에 대해 아무런 책임이 없습니다. 나아가 C씨는 확정적으로 이 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 있습니다.
대신 A씨는 B씨에게 계약을 이행하지 못한 책임(이행 불능을 원인으로 한 채무 불이행)을 물을 수 있습니다. 또한 C씨가 A씨와 B씨 간의 부동산 매매 계약 체결 사실을 전혀 모르고 있는 경우에도 A씨는 부동산의 소유권을 취득할 수 없게 됩니다. 대신 A씨는 매매 계약을 해제하고 손해 배상을 청구할 수 있습니다.
B씨에 대한 형사처벌은 어떻게 될까요? B씨는 부동산 사기범이 되는 것일까요? 부동산 사기는 기망의 고의가 있어야 되는데, 이 점을 판별하기는 어렵습니다. 대신 중도금까지 지급된 부동산 이중 매매의 경우, B씨는 배임죄를 저지른 셈이 되어 형사 고소까지도 할 수 있습니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 한국조정중재진흥원 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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