A씨와 B씨는 부동산 매매계약을 체결하였고 A씨는 계약금과 중도금을 지급하였다. 그런데 갑자기 B씨가 “다른 사람에게 부동산을 팔았으니 계약금과 중도금은 돌려주겠다”고 한다. A씨는 돈을 돌려받기 보다는 위 부동산을 소유하고 싶다. A씨는 어떻게 해야 할까.매도인이 부동산 매매계약을 체결한 후 계약 당사자가 아닌 다른 사람에게 부동산을 매도하는 것을 ‘이중 매매’라고 합니다. B씨는 A씨에게 부동산을 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받은 후 다른 사람에게 부동산을 넘겼습니다. 아마 B씨는 웃돈을 받고 팔았을 가능성이 높습니다.
A씨가 부동산에 큰 미련이 없다면 계약서에 적힌 대로 지급한 대금의 2배 등을 받은 후 계약을 해제하면 됩니다(물론 B씨가 순순히 위약금 등을 지급하지는 않을 것으로 예상되는데 이 경우 계약금, 중도금 반환 소송 등을 제기해야 합니다).
그러나 A씨는 이 계약을 꼭 성사시키고 싶습니다. 이 경우 A씨는 해당 부동산의 등기부 등본을 먼저 확인해야 합니다. 부동산의 등기 명의자가 여전히 매도인인지 아니면, 제삼자인지에 따라 A씨가 취할 수 있는 방법이 달라지기 때문인데, 잔금 지급일날 갑자기 얘기를 했다면 아직 등기가 B씨에게 있을 가능성이 높습니다.
B씨가 여전히 부동산 등기 명의자라면, A씨는 계약 당사자로서의 권리를 행사할 수 있습니다. 즉 B씨가 잔금 수령을 거부한다면, 잔금을 법원에 변제 공탁하여 매수인의 의무를 다한 후 법원에 부동산 처분 금지 가처분 신청을 신속하게 제기하면 됩니다.
부동산 처분 금지 가처분은 B씨가 소유권을 다른 사람에게 넘기는 것을 방지하기 위한 것인데 입니다. 등기가 다른 사람 명의로 변경되면 그 등기를 다시 찾아오기 위해서 소송을 제기해야 하는 등 번거로운 절차를 거쳐야 하므로 이를 사전에 예방하기 위한 것입니다.
일단 부동산 처분금지 가처분이 인용되면, 위 가처분 사항은 등기부등본에 기재가 되어, 부동산을 구입하기 위해 부동산 등기부 등본을 떼어본 모든 사람에게 공개가 됩니다. 정상적인 거래관념을 지닌 사람이라면 분쟁의 소지가 있는 부동산을 구입하려 하지 않겠지요.
이후 A씨는 법원에 소유권 이전 등기 절차 이행을 촉구하는 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후, 판결문을 기초로 강제적으로 부동산 소유권을 자신의 명의로 이전할 수 있습니다. 그렇다면 B씨는 부동산 사기 등으로 형사처벌을 받게 될까요? 부동산 사기는 B씨에게 기망의 고의가 있어야 성립되는데 이 점을 판별하기 어려워 형사 처벌은 어려울 수 있습니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013), 생활법률 히어로(2017) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 한국조정중재진흥원 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문,국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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