A씨는 부동산등기부등본, 토지대장, 지적도등본 등을 꼼꼼하게 살펴본 뒤 B씨와 매매계약을 체결했다. A씨는, 계약금은 계약한 날에 중도금은 계약 2주 뒤에 B씨의 계좌로 송금했다. 그런데 A씨가 계약한 가평 땅 값이 갑자기 오르기 시작했고, B씨는 잔금 지급 당일 A씨의 전화를 피하고 약속장소에 나타나지 않았다.
A씨의 전원주택 꿈이 날아갈 위기에 처했습니다. 정부의 부동산개발사업계획 발표로 땅 값이 오르자 땅주인이 갑자기 계약이행을 거부한 것입니다. 그것도 처음부터 거부한 것이 아니라 계약금과 중도금을 받은 후 잔금을 줘야 할 시점에 연락이 되지 않으니 A씨의 속은 타들어 갈 수밖에 없습니다.
그런데 법에 따르면 부동산 매매 계약이 체결되면 매도인과 매수인에게는 각각 의무가 발생합니다. 매도인은 돈을 받고 부동산의 소유권을 이전해줄 의무가, 매수인은 땅을 받고 돈을 지급할 의무가 생기는 것이지요. 만약 매도인이나 매수인이 자신의 의무를 지키지 않을 경우 계약을 이행하지 않은 것이 되고, 채무 불이행에 따른 손해배상책임을 지게 됩니다.
만약 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 땅을 사고 싶지 않으면 지급한 계약금을 포기하면 됩니다. 반대로 매도인이 땅을 팔고 싶지 않으면 계약금의 2배를 매수인에게 주고 계약을 해제하면 됩니다.
그런데 중도금까지 주고받았다면 계약금만 지불했을 때와 상황이 달라집니다. 즉 중도금이 지급된 순간, 매도인과 매수인은 매매계약이 성사될 때까지 최선을 다할 의무가 생깁니다. 이것은 민법이 특별하게 보호하고 있는 ‘매수인의 신뢰’ 때문입니다.
매수인이 중도금까지 지불했다면, 법은 매수인에게 부동산을 소유할 수 있다는 신뢰가 발생했다고 보며, 이 믿음을 지켜주기 위해 계약을 강하게 보호합니다. 매수인이 중도금을 지불하고 잔금을 지불하려 하는데 매도인이 고의적으로 잔금을 받지 않는다면 곧 계약위반이 되는 것입니다.
A씨는 먼저 B씨가 잔금을 받지 않았다는 점을 증거로 남겨놓기 위해 계좌에 잔금을 넣어두고, 만약 B씨와 만나서 잔금을 주기로 했다면 그 장소에 방문하여 셀카라도 한 장 찍어놓는 것이 좋습니다. 나중에 법정에서 잔금을 지급하려 했는지 여부(누가 계약을 위반했는지 여부)가 문제가 될 터인데, 계좌에 잔금이 들어있다는 사실과 잔금 지급 장소에 방문했다는 사실은 A씨가 계약내용을 지켰다는 강력한 증거가 됩니다.
땅을 갖고 싶다면 A씨는 일단 ‘매도인이 소유권 이전 등기 서류를 제공할 것’을 조건으로 법원에 잔금을 공탁할 수 있습니다. 만약 이러한 조건을 붙이지 않을 경우, 매도인은 아무런 의무 이행 없이 잔금을 찾아 갈 수 있으므로 조건을 붙이는 것을 잊지 않아야 합니다. 이후 법원에 부동산 처분 금지 가처분을 신청하여, B씨가 부동산을 다른 사람에게 매도할 가능성을 차단한 후 소유권이전등기 청구소송을 제기할 수 있습니다.
물론 땅을 갖고 싶지 않다면 매도인에게 잔금을 받아갈 것을 내용증명 등으로 알린 후 매도인이 잔금을 받지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 한편 이 사안의 경우 사기죄는 성립되기 어렵습니다. 부동산 사기의 경우 처음부터 속이려는 마음(기망의 고의)이 인정되어야 하나 B씨의 경우 처음에는 부동산을 팔려고 하다가 중간에 마음을 바꿨기 때문에 사기죄가 성립되기 어려운 것입니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013), 생활법률 히어로(2017) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 한국조정중재진흥원 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문,국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
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