[크리스천과 경제] 크리스천의 올바른 부동산 거래(4)

눈여겨 보아야 할 것 중 하나가 완공되지 않은 아파트 분양권 문제입니다. 아파트 분양권을 사고파는 경우, 소유권이전등기를 하려 해도 준공이 되지 않아 등기가 불가능합니다. 그러므로 취득등기를 하지 않아도 미등기전매로 보지 않습니다. 등기된 일반 부동산과 같이 정상적 부동산거래로 인정합니다. 아파트 준공 이후에도 입주 전에 잔금청산 없이 중도금만 지불한 상태에서 매매하는 경우 분양권 매매로 보아 정상적인 세금을 매깁니다. 그러나 아파트가 준공돼 입주 가능한 상태이고 잔금까지 납부한 후에는 반드시 소유권이전등기를 한 후 팔아야 합니다. 이때부터는 아파트 분양권이 아니라 아파트라는 부동산의 거래로 보기 때문입니다. 이 점을 꼭 기억하는 것이 좋습니다.

다음으로 문제 되는 것이 이중계약서, 이른바 다운(down)계약서를 작성하는 경우입니다. 이는 실제 거래내용과 다른 매매계약서를 별도로 작성해 주고받는 것인데 장관 등 고위공직자 후보들이 간혹 인사청문회에서 이중계약서 때문에 낙마하는 경우가 있습니다. 대부분 공직후보자들은 다운계약서가 예전에는 일종의 관행이었다고 변명 아닌 변명을 합니다. 그런데 지금은 과세당국에서 실지거래금액으로 양도소득세를 매기는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 부동산 거래 당사자들은 매매계약을 하면 60일 내에 관할 시·군·구청에 실지거래금액으로 신고하도록 돼 있습니다. 따라서 지금은 이중계약서를 작성, 사용하는 경우가 크게 줄어들었다고 봅니다. 하지만 아직도 양도소득세와 취득세 등을 줄일 목적으로 이중계약서를 사용하는 경우가 더러 있습니다. 부동산을 사는 입장에서는 취득세 부담을 줄이거나 부동산 매입자금 출처를 대기 어려운 자녀들에게 증여해 주기 위해서입니다. 반대로 부동산을 처분하는 측면에서는 양도소득세를 덜 내려고 다운계약서를 작성하는 경우가 대부분입니다.

부동산을 담보로 은행에서 대출금을 더 많이 받아 내거나 기업에서 별도의 비자금을 만들기 위해 거래금액을 반대로 높이는 업(up)계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 어떤 경우든 다운계약서나 업계약서 작성은 크리스천으로서 해서는 안 되는 잘못된 거래입니다.

조용근 장로 <세무법인 ‘석성’ 회장>



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