[시사풍향계-김재익] 전세대란은 소형주택의 반란

요즘의 ‘전세대란’은 당장에는 별 묘수가 없는 구조적 중증으로 보인다. 그리고 소형주택에 국한된 현상으로 대부분의 피해자들이 무주택 서민이라는 점에서 문제가 심각하다.

전세대란은 전세물량 부족과 이에 따른 급격한 보증금 상승으로 나타나는데 그 근본 원인은 시장의 속성과 정부의 무관심에서 찾을 수 있다. 시장에서는 중대형 주택 선호현상으로 소형주택 공급 부족이 누적되어 온데다 저금리가 지속되면서 전세물량이 빠른 속도로 월세로 전환되었다.

여기에는 전세수입에 대한 과세도 한몫했을 것이다. 주택임대 수요자도 월세보다 전세를 선호하고, 주택구매 수요자도 주택담보대출에 대한 원리금 상환, DTI규제 환원, 주택가격 하락세 지속 등을 예상해 구입시기를 늦춰 전세수요가 늘었다는 분석도 유효하다.

정부 무관심이 사태 악화시켜

전세 부족난이 극심한 수도권에도 중대형 미분양주택이 많고 전세보증금이 낮은 곳도 많은 것을 보면 주택재고총량보다 서민이 부담 가능한 주택이 얼마나 가용한가에 전세대란 해결의 실마리를 찾을 수 있다. 이런 관점에서 전세대란은 그동안 소외되어 온 소형주택의 반란이라고도 할 수 있다.

전세대란의 주범인 소형임대주택이 크게 감소한 배경에는 정부의 사업성 위주, 중대형 위주, 소유 위주의 정책과 아울러 임대주택 공급물량을 대폭 축소시킨 결과라고 할 수 있다. 이런 이유에서 이번 전세대란을 시장의 탓으로만 돌릴 수 없는 것이다.

전세제도는 자본이 부족하여 일반인은 은행 문턱에도 갈 수 없던 실정에서 생겨난 우리나라 특유의 주택임대제도이다. 이제 그런 시대는 갔다. 지방 대도시에서는 이미 월세가구 비율이 전세가구 비율을 앞질렀고, 수도권에서는 그 비율이 비슷하지만 곧 역전될 것으로 예상된다.

이처럼 주택임대시장은 월세가 대세이며 전세제도는 사양길로 접어들었다. 앞으로도 전세가구의 상당수가 월세 및 자가 가구로 전환될 것이다. 그것도 평균 가구원수가 3명에 못 미치는 점을 감안하면 소형주택에 수요가 집중될 것이 뻔하다.

전세대란은 날로 심해지는데 정부는 추가 대책과 재발방지 방안을 제시하지 못하고 있다. 지난 1·13 전세대책은 금융, 소득, 경기, 인구구조 등이 상호작용하는 구조적 문제를 겉으로 드러난 문제에 치중하여 단편적으로 대응했기 때문에 효과가 없는 것이 아닌가.

‘전세가 상한제’는 반시장적 속성을 가지므로 정책효과와 부작용을 더욱 면밀하게 따져봐야 한다. 주택 임대자는 우월적 지위를 이용하여 어떤 형태로든 그 부담이나 부족한 수입을 세입자에게 떠넘기거나, 그것이 불가능하면 물량을 회수하고 다른 방안을 강구할 것이다. 이 경우 피해는 고스란히 약자인 세입자에게 돌아간다. 1990년대 초 임대차보호법 제정에 따른 전세파동의 부작용을 상기할 필요가 있다.

주거복지로 서민피해 줄여야

정부는 시급히 주거복지 차원에서 임대료 보조금 혹은 주택바우처 제도 도입 등으로 저소득 세입자의 부담 경감을 도모해야 할 것이다. 또한 월세 전환 수요를 흡수할 중소형 임대주택 공급을 증가시킬 방안을 강구해야 한다. 주택 관련 공기업으로 하여금 설립 목적에 맞게 ‘부유한 서민을 위한 로또주택’에서 벗어나 주거불안 계층을 위한 진정한 보금자리가 될 공공임대주택 공급에 집중토록 하고, 아울러 민간임대사업을 육성할 현실적 대책도 강구해야 할 것이다.

수요가 몰리면 가격이 오르고 가격이 오르면 공급이 늘어 다시 가격을 안정시키는 시장기능으로 전·월세 시장도 장기적으로 적응할 것으로 기대할 수 있다. 그러나 그 과정에서 애꿎은 무주택 서민이 피해 보는 것을 막는 것이 정부의 기본적 역할이다.

김재익 계명대 교수 도시계획학과



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