지방 미분양 잘 고르면 꿩먹고 알먹고

지방 미분양 아파트에 대한 양도소득세 감면 혜택이 14일부터 시행되면서 건설사들의 분양가 할인 경쟁이 치열하다. 분양가 인하 정도에 따라 양도세 감면 폭이 달라지기 때문이다. 지방의 ‘내집 마련’ 수요자들은 비교적 싼값에 아파트를 장만하면서 절세효과까지 누리는 ‘일석이조’ 기회가 될 수 있지만 분양가 할인에 따른 ‘함정’도 조심해야 한다.

◇청약통장 없이 새 아파트 구입 기회=이번에 시행되는 양도세 및 취득·등록세 차등 감면 제도는 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방의 미분양주택을 취득하는 경우에 적용된다.

건설업체의 분양가 인하율에 따라 양도세를 60∼100% 감면해 준다. 업체가 분양가를 10% 낮추면 양도세 인하폭은 60%이고, 할인율이 10% 초과∼20% 이하면 80%를 감면받을 수 있다. 분양가 인하폭이 20%를 초과하면 100% 면제된다. 혜택 기간은 법령공포일인 지난 14일부터 내년 4월 30일까지다. 양도세 감면 혜택을 결정짓는 분양가 인하율은 모집공고상 분양가와 매매 계약서상 매매가격의 차이로 판단해 부과된다. 부동산정보업체 부동산114 김규정 콘텐츠팀장은 “실수요자 입장에서는 청약통장 없이도 기존 분양가보다 싼 가격에 새 아파트를 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다”면서 “하지만 업체들이 내놓는 각종 혜택에 대한 꼼꼼한 ‘옥석가리기’가 선행돼야 한다”고 강조했다.

◇할인폭보다는 ‘입지·발전 가능성’에 비중 둬야=부동산 전문가들은 “주택 가격과 미래 가치를 결정짓는 핵심 요소는 여전히 입지에 좌우된다”면서 “단지가 들어선 입지를 바탕으로 향후 지역의 개발 계획과 발전 가능성을 선택의 기준으로 삼아야 한다”고 조언한다. 해당 지역의 중·장기 발전방안이나 도로·교통망의 신설 및 확충 계획 등이 필수 점검 사항이다.

무조건 가격이 싼 아파트만 고르는 건 금물이다. 특히 할인폭이 파격적이거나 혜택이 많은 아파트는 업체들의 ‘마케팅 전략’이 아닌지 의심해 볼 필요가 있다. 분양 상담사들의 감언이설에 넘어가 마음에도 없는 아파트를 살 수도 있기 때문이다. 특히 분양대행업체 직원들은 해당 건설업체 소속이 아니기 때문에 미분양 물량을 털어내려고 아파트의 단점을 의도적으로 숨기거나 장점을 부풀리는 경우가 많다는 점에 유의해야 한다.

미분양 아파트 인근의 부동산중개업자의 조언 역시 가려서 들어야 한다. 보통 건설업체들은 미분양 해소를 위해 단지 인근의 부동산 중개업소에 일정 물량을 넘겨준 뒤 계약이 성사되면 사례금을 주는 경우가 많다. 따라서 중개업자들은 확보한 물량을 파는 데 치중하면서 객관적인 정보를 제공하는 데 소홀할 수 있다.

◇‘미분양 전세’ 계약 주의보=지방 미분양 아파트의 경우 할인 분양과 더불어 최근 확산되고 있는 ‘미분양 전세’ 형태의 계약에도 주의가 요구된다. 상대적으로 싼 임대료에 입주할 수 있는 장점이 있지만 일반 주택 전세 계약보다 챙겨야 할 사항이 많다.

부동산써브 함영진 실장은 “미분양 아파트의 전세 입주자는 일반주택 전세 입주자와 비교할 때 법적 보호장치가 취약하다”면서 “계약 전에 준공된 아파트의 토지·건물 등기부 등본을 떼어보고 저당권 설정 여부 등 권리관계를 꼭 확인해야 한다”고 말했다. 새 아파트라 준공 전 사용검사만 받고 입주하는 경우가 많아 전세권 설정 등기와 전세담보 대출이 불가능한 경우가 많기 때문이다. 특히 가처분이나 가등기, 가압류 등이 설정돼 있거나 시행사의 채무액이 과다하다면 계약을 하지 말라고 전문가들은 조언했다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr



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