사업속도 발목 잡는 ‘소송 덫’ 조심하라… 재건축·재개발 투자 주의점

서울 은마아파트 ‘조건부 재건축’ 결정에 이어 재개발사업에 대한 용적률 완화 방침이 정해지면서 재건축·재개발사업 투자에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있다. 하지만 섣불리 달려들었다가 수익은커녕 ‘쪽박’을 차는 사례도 많은 투자 분야인만큼 각별한 주의가 필요하다.

◇재건축, ‘사업속도’ 따라 명암 갈릴 수도=재건축은 사업이 얼마나 원활하게 진행되느냐가 관건이다. 특히 조합원들의 동의 내지 합의 여부에 따라 사업이 빨라지거나 더뎌진다. 일반적으로 조합원들의 동의율이 높을수록 이주기간이 짧아지고 공기가 단축되기 때문에 금융비용(대출이자)이 절약된다.

재개발과 더불어 재건축사업 속도에 발목을 잡는 최대 복병은 소송 ‘덫’이다. 최근 재건축·재개발 사업 추진위원회나 조합설립 등의 인가 과정 등에서 빚어진 절차상 문제로 사업이 중단된 사례가 속출하고 있다.

14일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 현재 서울에서 소송이 진행 중인 재건축·재개발 사업장은 모두 40여곳에 달한다. 부동산 전문가들은 “막상 소송이 벌어지게 되면 사업지연이 불가피하거나 사업자체가 취소될 수도 있다”며 주의를 당부했다.

시세차익만 노리고 추격매수를 했다간 낭패를 보기 십상이다. ‘안전진단 실시’ ‘조합설립인가’ 등이 투자 수요자들에게 호재가 될 수 있으나 기존시세 변동 추이를 비롯해 조합 투명성, 조합장의 업무능력 등을 면밀히 따져 투자 여부를 판단해야 한다. 안전진단 통과 이후에도 조합원간 이견 등으로 사업이 지연되는 사례가 한둘이 아니기 때문이다.

용적률도 체크사항이다. 용적률이 낮으면 분양 수입이 줄고 그만큼 조합원 분담 금액이 늘 수밖에 없다. 중대형 아파트 배정문제도 간과할 수 없다. 전체 아파트의 60%를 85㎡(전용면적) 이하로 지어야 하는 ‘소형평형 의무비율’이 적용되면서 조합원간 중대형 물량 배정을 둘러싼 갈등도 많기 때문이다.

아파트 재건축보다 상대적으로 진입문턱이 낮은 단독주택 재건축의 경우 토지 및 건축물 소유여부를 따져봐야 한다. 재개발은 ‘토지(90㎡ 이상) 또는 건축물’을 소유하면 조합원 자격을 갖는다. 하지만 단독주택 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원 자격이 주어진다.

◇재개발, 장기간 묶이는 자금 손익 따져봐야=부동산정보업체 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “재개발 투자 역시 시간과의 싸움”이라며 “사업단계와 진행속도, 감정평가액, 조합원수와 단지규모 등 전반에 걸쳐 종합적으로 투자가치를 판단해야 한다”고 강조했다.

부동산 전문가들은 재개발·뉴타운 단지의 경우 일반분양 비율이 많은 곳을 선택하는 게 유리하다고 조언한다. 추가부담금을 조금이라도 줄일 수 있기 때문이다. 또 일반 투자자의 경우 사업에 대한 기대감이 덜한 초기 정비구역지정 단계에서 매입하면 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있다. 하지만 실수요자라면 수익률은 다소 떨어질 수 있어도 사업이 본 궤도에 오른 시행단계나 관리처분단계에서 매입하는 게 위험을 줄일 수 있다.

특히 재개발사업에서 이뤄지는 지분투자는 계약금과 중도금, 잔금을 입주 때까지 나눠 내는 일반분양과 달리 뭉칫돈이 들어간다. 따라서 사업 추진시까지 걸리는 소요 시간과 금융비용 등을 따져 수익성을 꼼꼼히 체크해야 한다.

부동산써브 함영진 실장은 “무엇보다 도시·주거환경정비법 등 재개발 관련법을 숙지해야 한다”며 “고도제한 해제나 용적률 조정 등 검증되지 않는 정보는 반드시 사전에 시·구청, 또는 전문가를 통해 사실 확인을 거쳐야 한다”고 조언했다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr





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