‘임대차 분쟁’ 대처 이렇게 하세요

최근 전셋값이 오르고 봄철 이사수요까지 겹치면서 세입자와 집주인간 ‘전세 분쟁’이 잦아지고 있다. 서울시 주택임대차상담실 박예순 상담위원의 도움으로 접수된 상담내용 중 문의가 가장 많은 질문과 답변을 질의응답(Q&A)으로 짚어봤다.

-전세계약 만기가 4개월 정도 남았는데, 새 아파트로 입주해야 할 상황이다. 그런데 집주인이 계약 만기 전이기 때문에 부동산 중개수수료를 내라고 요구한다. 내야 하는가?

“현행 관련법상 집주인이 내야 한다. 중개수수료는 중개의뢰인이 내도록 돼 있고, 중개의뢰인은 집주인과 새로 이사를 오는 세입자이기 때문이다. 하지만 집을 빨리 비워 집주인이 피해를 보게 된다면 세입자는 그에 따른 손해배상금을 물어야 한다. 금액은 계약기간과 계약금액에 따라 다르지만 통상 중개수수료에 상응하는 비용 정도다. 따라서 전세계약서를 작성할 때 중도 계약해지 시 중개수수료 지불과 관련된 내용을 단서조항으로 달아 놓으면 분쟁을 사전에 막을 수 있다.”

-전세계약 만기가 10개월이나 남았다. 그런데 집주인이 주변 전셋값이 많이 올랐다며 더 올려달라고 한다. 계약기간 중이므로 올려줄 수 없다고 하자 법적 소송을 운운한다.

“계약기간이 남아 있더라도 전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 인상을 요구할 수 있다. 다만 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제상황 변화가 있을 때다. 이 경우 세입자의 동의가 있어야 한다. 반대로 세입자가 계약기간 중 전셋값을 5% 올려줬다가 상황이 변해 시세가 낮아질 경우, 세입자가 전셋값을 낮춰달라고 요구할 수 있다. 물론 이때도 집주인 동의가 필요하다. 두 케이스 모두 한쪽이 거부할 경우, 법원에 민사조정신청을 해야 한다.”

-집주인이 전세계약이 끝나기 보름 전에 전셋값을 무려 20%나 높게 올리겠다고 통보해왔다. 그러지 않으면 집을 비우라고 하는데 집주인과 협상의 여지는 없는 건가?

“집을 비우지 않아도 된다. 집주인이 전셋값 인상 등 계약조건을 바꾸려면 최소 계약만기 한 달 전에 세입자에게 알려줘야 한다. 관련법상 전세계약 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인이 세입자에게 재계약 여부를 통지하지 않으면 계약은 기존과 동일한 조건으로 다시 체결한 것(묵시적 갱신)으로 간주되기 때문이다. 다만, 이 경우에도 집주인은 전셋값의 5% 이내에서 올려달라고 요구할 수는 있다. 따라서 시세가 많이 올랐다면 집주인과 협의를 통해 인상폭을 조정하는 것이 원만한 해결방안이 될 수 있다.”

-전세계약기간 중 집주인이 바뀌었다. 계약서를 다시 써야 하나?

“계약서를 새로 쓸 필요는 없다. 계약기간 중 집이 매매(또는 상속)돼 소유주가 바뀌었을 땐 종전 임대차 계약은 주택 양수인에게 승계되기 때문이다. 하지만 새 집주인과 전세권 설정등기나 도배, 바닥장판 등 결함보수 문제 등을 상의해 종전 계약서 특약란에 추가 기입해 둘 필요가 있다.”

◇전세 관련 무료상담: 서울시 주택임대차 상담실(02-731-6720∼1), 한국소비자원(02-3460-3000)

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr



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