정부의 고강도 부동산대책이 시장에 상당한 충격파를 던지고 있다. 17일부터 투기지역·투기과열지구의 초고가(시가 15억원 초과) 아파트는 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 되면서 은행 창구, 부동산업소 등으로 전화가 빗발친다. 특히 고가 아파트들이 몰려 있는 서울 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등에서 문의가 잇따르고 있다.
이미 대출을 신청했거나 매매계약을 완료한 고객의 경우 대출받을 수 있는 금액이 줄어드는지, 중도금·잔금 대출에 차질이 빚어지는지를 주로 묻는다. 재개발·재건축 주택에 대한 예외 인정 여부 등도 주요 질문이다. 12·16 부동산대책에 따른 대출 규제를 문답으로 풀어봤다.
-서울 서대문구에 있는 아파트를 분양받아 내년 초쯤 입주하려고 한다. 입주 시점에 KB국민은행의 시세가 15억원을 넘으면 잔금 대출을 못 받나.
“받을 수 있다. 이번 대출 규제의 대상인지 아닌지는 사업장의 입주자 모집공고 시점(입주자 모집공고가 없는 경우는 착공 신고)에 따라 달라진다. 규제가 시행되기 전인 지난 16일까지 모집공고가 나온 사업장은 규제를 피할 수 있다. 따라서 입주 시점에 집값의 40%까지 잔금 대출을 받을 수 있다.”
-조만간 세입자의 임차보증금을 돌려줘야 한다. 대출을 위한 담보물이 경기도 분당에 있는 시세 16억원 정도 하는 아파트밖에 없다. 대출을 얼마나 받을 수 있나.
“임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 주택 구입용이 아닌 ‘생활안정자금’ 목적의 대출로 취급된다. 생활안정자금 대출은 원칙적으로 연간 1억원까지 가능하다. 여신심사위원회 승인 시 주택담보대출비율(LTV) 범위 안에서 1억원을 초과할 수 있다. 단, 18일 이후로 구입하는 초고가 아파트의 경우 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출이 금지된다.”
-주택임대업자다. 투기과열지구의 초고가 아파트를 담보로 가계대출자처럼 주택 구입 목적 외 용도로 대출을 받을 수 있나.
“그렇다. 운전자금 등의 ‘기타 명목’으로 가계대출자 생활안정자금처럼 대출이 가능하다. 대출 누적 총액은 해당 지역 LTV를 적용한다. 9억원 이하분 LTV는 40%, 9억원 초과분에는 20%를 적용한다.”
-재개발·재건축 주택에는 예외가 인정되나. 예외 인정 범위는 어디까지인가.
“투기과열지구 내 초고가 아파트에 대한 주택담보대출 제한 조치는 재개발·재건축 아파트에도 동일하게 적용된다. 대신 일정 조건을 충족하면 예외를 허용한다. 재건축·재개발 조합원이 1주택 가구로서 사업추진 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등의 불가피한 사유가 인정될 때다.”
-기존 주택담보대출의 만기연장이나 대환대출도 규제 대상인가.
“그렇지 않다. 새로 주택을 구입하는 목적이 아니기 때문에 대출 규제 대상에 포함되지 않는다.”
-전세자금대출을 받은 이후 신규주택 매입을 제한하는 규제의 시행 시기가 명확하지 않은데.
“주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사 보증 규정은 은행권, 보증기관과의 협의를 거쳐 다음 달 중에 시행될 예정이다.”
-실수요(실거주 등) 목적으로 주택을 구매하거나 전세자금대출을 받는 등의 사례까지 규제하나.
“시가 9억원 이하의 주택을 보유한 1주택자에 대해서는 종전 기준대로 전세자금대출 보증이 제공된다. 아울러 그동안의 규제 사례(9·13 대책, 10·1 대책)와 주택구매 실수요 등을 고려해 불가피한 실수요 제약 우려를 최소화하겠다는 게 정부 방침이다.”
박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr