서울 주택 전·월세 시장에서 이사보다 ‘주저앉기’를 택하는 세입자 비중이 늘고 있다. 다만 계약갱신청구권 주기가 돌아오는 내년부터 높아진 가격을 직접 감당해야 하는 가구가 폭증할 전망이다.
6일 부동산 정보앱 집품이 지난달 28일 기준 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 올해 1분기 서울 전·월세 거래 중 신규계약이 17.2% 줄고 재계약(갱신계약)이 10.2% 늘어난 것으로 나타났다. 머무는 가구가 늘고 이사 오는 가구는 줄었다는 의미다.
전·월세가 비싼 상급지일수록 재계약 비중이 높았다. 재계약 비중은 ‘강남3구’(강남·서초·송파)가 52.0%, ‘마용성’(마포·용산·성동)이 45.5%를 기록했다. 외곽 지역인 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 41.8%, ‘금관구’(금천·관악·구로)’ 38.6%에 비해 상대적으로 높다.
전체적으로 재계약이 늘었지만 계약갱신청구권 사용률은 오히려 줄었다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원이 1월 5일부터 지난달까지의 실거래가 신고분을 분석한 결과 전·월세 계약갱신청구권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했다. 전세만 보면 57.1%에서 50.6%로 더 떨어졌다.
이는 계약갱신청구권을 이미 소진한 상태로 재계약을 하거나 신규계약이라 시장가격 대로 계약을 맺는 세입자가 늘고 있는 것으로 해석된다. 이 경우 상대적으로 높은 가격을 감당해야 할 가능성이 크다. 양 위원에 따르면 1~4월 서울 아파트 전세 신규계약 중위 보증금 중윗값은 5억8500만원으로 재계약 보증금 중윗값은 5억3000만원보다 5500만원 비쌌다.
실제로 신규계약이 많은 외곽에선 전·월세가 더 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 동북권의 아파트 전세가격지수 월별 증감률은 1~3월 0.64~0.72%로 서울 평균인 0.41~0.58%를 크게 넘어섰다. 서남권도 3월 구로구가 0.70%, 관악구가 0.73%을 기록하는 등 상승폭이 커졌다. 강남3구 등 동남권이 0.15~0.58%를 오간 것과 대조적이다.
전문가들은 시행 6년 차에 접어드는 계약갱신청구권을 고려하면 올해 말 내지 내년 초부터 갱신권을 더 쓸 수 없어 급등한 시장가에 노출되는 가구들이 쏟아진다고 본다. 양 위원은 “신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화할 수 있다”고 내다봤다. 그는 “임대차 입법 손질이나 공공임대 확대 등 정부 대책이 필요하다”고 조언했다.
조효석 기자 promene@kmib.co.kr
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