다주택자 양도소득세 중과 재개 시점이 코앞에 다가왔다. 시장에서는 7월 세제개편 전까지 다주택자들이 버티기 혹은 증여로 대응할 것이란 전망이 많다. 양도세 중과로 낼 세금이 중과 전보다 최소 2배가량 많아져서다. 세금 부담에 매물이 잠기고 거래가 얼어붙으면 시장 안정 효과가 반감될 수 있다는 우려가 나온다.
6일 국민일보가 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 중과 전후의 양도세와 증여세를 비교한 결과, 5월 10일부터 서울 다주택자가 집을 매도하면 이전 대비 양도세가 최소 2배가량 증가하는 것으로 나타났다. 8억원에 매수한 아파트를 10년 보유 후 양도세 중과 전 30억원에 매도하면, 양도세는 약 7억9743만원으로 추산된다. 하지만 중과 이후 2주택자의 양도세는 14억9848만원으로 배 가까이 늘어나고, 3주택자라면 17억4040만원으로 10억원가량 크게 뛴다.
반면 매도 대신 성인 자녀에게 주택을 증여한다면 증여세는 9억5060만원, 취득세는 다주택자 중과가 이뤄져 3억7200만원이 부과된다. 총 13억2260만원의 세금이 발생한다. 양도세 중과 이후에는 매도보다 증여가 세금 측면에서 유리해지는 것이다.
최근 임광현 국세청장은 “정상적으로 증여세를 내면 양도가 증여보다 세 부담이 적을 것으로 생각한다. 증여가 경제적으로 합리적인 선택인지 의문”이라며 절세를 위해 매도 대신 증여를 택하는 움직임에 비판적 의견을 드러냈다. 하지만 주택 매도 후 생긴 현금을 자녀에게 증여하면 양도세 중과 전이라도 주택을 증여하는 것보다 내야 할 총 세금이 많았다.
양도세 중과 전 주택을 30억원에 매도한 후 남은 현금 약 22억원을 자녀에게 증여하면 납부할 세금은 양도세와 증여세를 합해 약 14억3863만원이 된다. 30억 주택을 자녀에게 증여했을 때보다 1억원가량 세금을 더 내야 하는 셈이다.
이 때문에 다주택자들은 양도세 중과 전 증여에 적극 나선 모양새다. 이날 기준 지난달 서울 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔 등) 증여 건수는 2095건으로, 2022년 12월(2384건) 이후 3년 4개월 만의 최고치를 기록했다. 송파(175건), 양천(137건), 서초(131건), 노원(123건), 강남(115건) 등 순으로 증여 건수가 많았다. 지난해 집값 상승 폭이 컸던 한강 벨트에 증여가 집중됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “7월이 다가오면 부동산 보유세, 증여 관련 상담이 늘 것으로 본다”고 말했다.
다만 오는 7월 예정된 세제 개편안이 변수다. 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소, 보유세 실효세율 상향 등이 언급되고 있어 매물이 추가로 나올 수 있다는 전망도 나온다. 하지만 거래세, 보유세 부담이 모두 커지면 거래가 얼어붙을 수 있다는 우려도 제기된다.
함 랩장은 “조세부담이 가능한 수준을 넘어가는 순간 조세 저항이 생길 수 있어서 세 부담을 높이더라도 속도와 로드맵을 갖고 차차 올려가야 한다”며 “보유세를 높이면 거래세는 낮추는 방향으로 밸런스를 맞춰야 매물도 적당히 유도하면서 가격 움직임도 크게 불안정해지지 않을 수 있을 것”이라고 강조했다.
우 전문위원은 “양도세 중과 유예 종료 조치가 일시적인 집값 안정 효과는 있었다고 본다”면서도 “꾸준히 주택이 공급될 여건을 조성하지 않는 한 일시적 효과에 그칠 수밖에 없는데, 현재 공급정책이 사라진 게 문제”라고 짚었다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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