최근 서울시가 내놓은 한 설문조사가 눈길을 끈다. 서울 내 2만 가구를 대상으로 빚내는 이유를 조사한 통계였다. ‘내 집 마련’(36.9%)이 1위일 줄 알았는데 아니었다. ‘전월세 보증금 마련’이라는 답변이 39.4%로 가장 많았다. 서울시는 2017년 이후 매년 관련 조사를 해오고 있다. 그동안 1위는 줄곧 내 집 마련이었다. 그랬던 것이 지난해 처음으로 뒤집혔다. 집 사려고 빚을 내는 사람은 줄었고, 집 빌리는 데 빚을 내는 사람은 늘었다.
매매 수요가 줄고 임차 수요가 늘어서라고 단순히 해석하는 건 맞지 않는다. 여전히 많은 사람이 집을 사고 싶어 하기 때문이다. 문제는 ‘사고 싶다’는 의지와 ‘살 수 있다’는 현실 사이의 간극이다. 서울 부동산 시장은 이 간극이 너무 벌어져 있다. 이번 조사 결과엔 집을 사고 싶지만 살 수 없는 현실이 투영됐다. 그만큼 주거 불안이 심화되고 있다는 신호로 볼 수 있다.
서울 집값은 이미 웬만한 대출로 감당하기 어려운 수준에 올라섰다. 과거에는 무리해서라도 매입을 선택하는 경우가 적지 않았지만, 지금은 다르다. 공급이 제한된 상황에서 강화된 대출 규제와 금융 환경은 매입 진입 자체를 어렵게 만들었다. 결국 갈 곳을 잃은 매매 수요는 임대차 시장으로 흘러든다. 문제는 이 시장 역시 여유롭지 않다는 점이다. 공급은 제한적인데 수요가 몰린다. 전월세 가격이 오르는 건 자연스러운 귀결이다. 매매를 꿈꿨던 상당수는 높은 비용을 감수하며 임대 시장에 머물 수밖에 없다. 기존 임차인들도 부담이 되는 건 마찬가지다. 계약을 갱신할 때마다 오른 보증금을 맞추기 위해 다시 대출을 고민해야 한다.
같은 빚이라도 목적에 따라 성격이 달라진다. 내 집 마련을 위한 대출은 부담이 크더라도 시간이 지나면 자산으로 남는다. 집값이 오르지 않더라도 최소한 거주 안정이라는 형태의 결과가 축적된다. 반면 전월세 보증금을 위한 대출은 계약이 끝나면 다시 돌려줘야 하는 돈이다. 그 과정에서 이자 부담만 남는다. 자산을 쌓기 위한 빚이 아니라 당장의 거주를 유지하기 위한 비용에 가깝다. 이 흐름이 이어지면 문제는 더 커질 수밖에 없다. 자산 형성을 위한 진입 기회는 줄어드는데 소득의 상당 부분은 주거비로 빠져나간다. 어떤 빚을 내느냐에 따라 가구별 자산 격차는 더 벌어질 가능성이 크다. 이런 부담이 1인 가구와 2030세대에게 더 크게 집중된다. 소득 대비 주거비 비중이 높은 구조 속에서 전세는커녕 반전세나 월세로 밀려나는 경우도 적지 않다. 주거 사다리의 첫 단계부터 발을 디디기 어려워지는 것이다.
최근 취재 현장에서 만난 직장인 A씨도 그중 하나였다. 그는 집 사는 걸 포기하고 직장 근처 아파트를 반전세 계약했다. 2000가구 넘는 대단지에 전세 매물은 손에 꼽을 정도였다. 보증금도 비싸서 어쩔 수 없이 반전세를 택했다고 했다. A씨는 이런 상황이 지난해부터 계속 이어지고 있고 점점 심화되고 있다고 했다. 서울시 조사에 따르면 1인 가구의 51.0%가 전월세 보증금 마련을 위해 빚을 낸다고 했다. 전체 가구 평균 39.4%와 비교하면 11.6% 포인트 높다. 연령별로 보면 20대는 67.9%, 30대는 67.1%에 달한다. 50대(20.4%)나 60세 이상(16.5%)과는 확연히 다르다.
통계가 보여주는 메시지는 명확하다. 빚의 목적이 부의 사다리가 아니라 현상을 유지하기 위한 체류비로 이동하고 있다. 이 변화가 일시적 흐름인지, 아니면 새로운 기준선이 될 것인지는 아직 알 수 없다. 다만 한 가지는 분명하다. 서울에서 내가 살 집은 점점 더 멀어지고 있고, 그 사이를 메우는 건 결국 더 많은 빚이라는 사실이다.
황인호 사회2부 차장 inhovator@kmib.co.kr
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