높은 분양가와 강화된 대출 규제, 공급 감소 등 여파로 서울 내 집 마련을 계획하는 수요자들이 두 갈래로 나뉘는 모습이다. 신축을 원하면 ‘로또 청약’에 운을 걸고, 현실적 여건을 고려하면 30년 넘은 구축을 선택하는 식이다.
14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 진행된 서울 서초구 ‘오티에르 반포’의 1순위 청약은 43가구 모집에 3만540명이 몰렸다. 평균 경쟁률이 710.2대 1에 달한다. 전용 59㎡B형은 가장 높은 경쟁률(1180.9대 1)을 기록했다.
같은 날 진행된 강동구 ‘강동 헤리티지자이’의 무순위 청약은 2가구 모집에 10만6093명이 신청하며 평균 경쟁률이 5만3046.5대 1을 기록했다. 청약통장이 필요 없고, 100% 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑아 많은 신청자가 몰렸다.
두 단지의 공통점은 시세차익이 수십억원이라는 점이다. 오티에르 반포 전용 84㎡는 시세차익이 30억원에 달한다. 강동 헤리티지자이는 2022년 12월 분양 당시 가격인 7억원대에 전용 59㎡ 2가구가 나오면서 약 10억원의 시세차익이 예상된다.
이와 달리 같은 날 청약이 진행된 동작구 ‘라클라체자이드파인’ 특별공급의 평균 경쟁률은 26.4대 1에 그쳤다. 분양가상한제가 적용되지 않은 탓에 상대적으로 경쟁률이 낮았다. 분양가가 오르고 15억원, 25억원을 넘는 주택의 대출 한도가 줄어들면서 높은 시세차익이 기대되는 단지에 수요가 몰린 셈이다.
고분양가 부담에 신축을 노리지 못하는 실수요자들은 30년 넘은 구축으로 몰리고 있다. 이날 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해보니(해제거래 제외), 올해 1월 1일부터 지난 13일까지 거래된 서울 아파트 중 30년 초과 아파트의 비중은 26.3%로 집계됐다. 5년 이하 신축 아파트의 비중이 6.2%인 것과 비교하면 4.3배나 높다. 2022년엔 5년 이하 신축의 거래 비중이 18.9%로 30년 초과 아파트(14.5%)보다 높았으나 2023년부터 비중이 역전되며 격차가 커졌다.
10·15 대책 이후 15억원을 넘는 주택의 대출 한도와 주택담보대출비율(LTV)이 축소되고, 분양가 상승까지 겹친 데 따른 것으로 풀이된다. 신축 혹은 준신축의 높은 가격에 부담을 느낀 실수요자들이 구축 아파트로 눈을 돌린 것이다. 신축 공급이 줄어든 영향도 있다.
서울 아파트의 실거래가를 분석해보면, 전날 기준 올해 서울 5년 이하 아파트의 공급면적 기준 3.3㎡(평)당 가격은 5326만원이다. 30년 초과 아파트가 평당 4007만원인 것과 비교하면 1300만원 이상 비싸다. 국민평형인 전용면적 84㎡(공급면적 108㎡)로 환산해보면 4억원 이상 차이가 난다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 주택의 30%가 30년을 넘은 상황에서 수요억제책까지 더해졌으니 당분간은 이런 현상이 이어질 수밖에 없어 보인다”고 말했다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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