[여의도포럼] 주식은 투자, 부동산은 투기?

기성세대가 자라면서 부모 세대로부터 배운 삶의 미덕은 덜 입고 덜 먹고 여가를 즐길 겨를도 없이 열심히 일해서 자식 공부시키고 남은 돈 모아 번듯한 집 한 채 마련하는 것이었다. 그래서 빚을 내어 허리띠 졸라매고 빚을 갚아 가며 조금 더 입지가 좋은 지역의 넓은 평수로 이사를 다녔다. 그리고 여유가 생기면 은퇴 이후 임대 수익을 올릴 수 있는 주택이나 상가를 마련하는 것이 대부분의 기성세대가 꿈꾸던 노후 계획이었다. 그런데 세월이 흘러 예측하지 못했던 수준으로 집값이 오르면서 매매로 이익 실현도 이루어지지 않은 상황에서 빚을 내어 재산세와 보유세를 내는 모순적인 상황이 발생한다. 그마저도 더 이상 대출이 어렵거나 원금과 이자를 갚을 형편이 안 되면 집을 팔고 익숙한 삶의 터전을 떠나야 하는 상황에 놓인다. 고가 주택을 보유했다는 이유만으로 반사회적인 자산가로 낙인이 찍힌 채 말이다.

그리고 주택 구입을 위한 대출이 막힌 상황에서 매물로 나온 고가 주택은 주식과 코인으로 부를 축적해 빚을 내거나 전세를 주지 않고도 현금으로 주택 매입이 가능하고 세금도 거뜬히 감당할 수 있는 신흥 자본가들에게 넘어간다. 결국 주식 투자로 형성된 자본이 부동산 시장으로 흘러가는 셈이다. 주식 시장은 부동산 시장에 대한 투자를 위한 중간 투자처인 경우가 많다. 한편 평생 저축해 모은 돈으로 아파트를 분양받았지만 대출이 막혀 잔금을 내지 못하고 내 집 마련의 꿈을 접어야 하는 사례도 속출하고 있다. 물론 극단적인 사례들이기는 하지만 자본주의 사회에서 바람직한 시나리오인지는 곱씹어 볼 필요가 있다. 서민을 위하는 정책이 오히려 중산층의 몰락과 양극화를 부추기는 모순적 상황을 만들지도 모른다.

정부는 자금의 흐름을 부동산 시장에서 주식 시장으로 유도하면서 과열되는 부동산 시장을 안정화해 서민들의 내 집 마련을 돕고 기업에 대한 투자를 늘려 경제 성장의 동력으로 삼고자 한다. 정부의 정책 기조와 함께 언제부터인가 부동산 시장으로의 자본 유입은 투기로 인식되고 주식 시장으로의 자본 유입은 건강한 투자로 인식되는 분위기다. 하지만 오히려 주식 시장으로의 자본 유입이 투기인 경우가 더 많음을 최근 여러 조사 기관의 추정치를 통해 알 수 있다. 성인 3명 중 1명꼴로 주식에 투자를 하고 있으며 투자자 5명 중 1명꼴은 빚을 내어 투자하는 신용 투자자다. 하지만 전체 주식 투자자 중 수익을 실현하는 비율은 3명 중 1명 내외로 추정된다. 주식 투자자 3명 중 2명이 손실을 보는 가장 큰 이유는 시세 차익 실현을 목적으로 단기 매매를 하고 있기 때문이다.

투기는 사전적으로 ‘기회를 틈타 큰 이익을 보려고 하는 행위, 즉 시세 변동을 예상하여 차익을 얻기 위하여 하는 매매 거래’로 정의된다. 투자와 투기를 구분하는 가장 중요한 기준은 투자 기간이다. 투자의 목적을 장기간에 걸친 가치 상승에 두는지, 시세 변동에 의한 차익에 두는지에 따라 투자와 투기를 구분할 수 있다. 뿐만 아니라 개인투자자 3명 중 2명은 기업의 재무제표와 주가수익비율(PER), 주가순자산비율(PBR), 자기자본이익률(ROE), 주당순이익(EPS) 등 주식의 가치를 평가하는 지표에 대한 기본적인 이해조차 없이 뉴스에 의존해 감으로 투자를 하고 있기 때문이다.

오랜 고민 끝에 허리띠 졸라매고 돈을 모아 구입한 주택이 오랜 시간이 지나고 입지 가치가 상승해 가격이 오른 경우와 횡재를 꿈꾸며 주식 시장에 대한 기본적인 이해와 업종, 종목에 대한 체계적인 분석 없이 감으로 매입한 주식이 만들어낸 단기간의 차익 중 무엇이 투자이고 투기인지 어렵지 않게 구분할 수 있다. 투자이건 투기이건 자본주의 사회에서 제한된 자원으로 이익을 극대화하기 위한 노력은 늘 존재한다. 하지만 과열되는 투기를 근절해야 하는 이유는 가격이 왜곡되어 시장 변동성이 증가하고 자원이 비효율적으로 배분되어 가치 창출이 어려워지기 때문이다. 또한 거품으로 인한 시장 붕괴로 투자자들이 큰 손실을 볼 수 있는 상황에 놓일 수도 있다. 최근 정부 정책이 부동산 시장의 투기 근절에 초점을 맞추는 이유는 부동산 시장이 주식 시장에 비해 실물 경제에 미치는 영향이 더 직접적이고 크기 때문일 것이다. 하지만 어떠한 시장에서도 선의의 피해자가 생기지 않도록 핀셋 규제 마련이 필요해 보인다.

박희준 연세대 산업공학과 교수

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