규제 지역 다주택자의 주택담보대출 만기 연장 불허 조치에 이어 앞으로는 집 한 채를 보유하고도 해당 주택에 살지 않는 비거주 1주택자의 전세대출 한도도 축소될 가능성이 커지고 있다. 가계부채 억제를 넘어 대출을 활용한 부동산 투자 수요까지 차단하겠다는 금융 당국의 의지가 반영된 조치로 풀이된다.
5일 금융권에 따르면 금융위원회는 7일 은행권 여신 담당자들과 회의를 열고 비거주 1주택자 대출 규제, 전세·정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 확대, 위험가중자산(RWA) 조정 방안 등을 논의할 예정이다.
우선 유력하게 거론되는 방안은 비거주 1주택자의 전세대출에 대한 공적 보증을 축소하는 방식이다. 현재 전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등의 보증을 바탕으로 이뤄진다. 이때 보증 한도가 낮아지면 대출 가능 금액도 그만큼 줄어들게 된다. 금융 당국은 집을 보유하고도 다른 집에 전세로 거주하는 사례 가운데 일부는 투자 목적과 연결돼 있을 수 있다고 보고 있다.
다만 모든 비거주 1주택자를 같은 기준으로 묶기는 어렵다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 질병 치료 등 불가피한 사유로 비거주 상태가 된 경우도 있어서다. 결국 규제의 관건은 피치 못한 이유로 잠시 다른 집에 사는 1주택자와 투자 목적 보유자를 구분하는 데 있다.
DSR 규제의 사각지대를 줄이는 방안도 함께 검토되고 있다. 그동안 무주택자의 고액 전세대출이나 1억원 이하 소액 대출 등은 규제 대상에서 벗어나 있었다. 앞으로는 이런 대출 역시 차주의 상환 능력 범위 안에서 더 엄격하게 관리될 가능성이 제기된다.
은행권의 주담대 공급 자체를 줄이는 자본 규제 강화 방안도 논의 대상에 포함됐다. 주담대 위험가중치(RW)를 높여 은행이 같은 규모의 대출을 취급하더라도 더 많은 자본을 쌓도록 하는 방식이다. 이렇게 되면 은행의 보통주자본비율이 낮아져 배당 등 주주 환원 여력에 부담이 커질 수 있다. 결과적으로 은행 입장에서는 주담대를 공격적으로 늘리기 어려워지게 된다.
이 같은 규제 강화 흐름은 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 오는 17일 다주택자 규제가 시행되면 규제 지역 아파트 매물이 추가로 시장에 나올 수 있다. 올해 만기를 맞는 다주택자 보유 아파트 주담대 1만2000건 가운데 약 7500건이 규제 지역 물량으로 파악된다. 금융권 관계자는 “눌리는 듯했던 서울 아파트값이 최근 다시 상승할 조짐을 보이면서 대출 규제가 더 정교해지고 있다”고 말했다.
김진욱 기자 reality@kmib.co.kr
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