‘전세의 시대’가 저물고 있다는 말은 더 이상 낯설지 않다. 지난 100년간 주택시장을 지탱해 온 전세 제도라는 거대한 관성이 멈춰 서고 있기 때문이다. 이미 시장에서는 월세 가구 비중이 전세를 추월했고, 가격 상승 폭 역시 월세가 전세를 압도하고 있다. KB부동산 조사 결과 지난해 서울 아파트 월세가격 상승률(8.94%)은 전세가격 상승률(3.83%)을 두 배 이상 앞질렀다. 흔히 이를 임대인의 수익 추구를 위한 일방적 변화로 보지만, 실상은 달라진 시장 구조가 참여자들을 월세라는 방향으로 밀어낸 결과에 가깝다. 주택시장의 판을 근본적으로 바꾸고 있는 네 가지 핵심 뿌리는 다음과 같다.
첫째, 전세 제도 자체에 대한 신뢰 붕괴다. 빌라 전세사기 여파로 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 ‘실존적 불안’이 시장을 지배하고 있다. 그동안 전세를 지탱해 온 근간은 보증금을 나중에 안전하게 회수할 수 있다는 믿음이었다. 하지만 연이은 빌라 전세사기와 깡통전세 사태는 이런 대전제를 뿌리째 흔들었다. 특히 이 사태는 비(非)아파트 시장의 월세화를 가속한 결정적 기폭제가 되었다. 보증금 회수에 대한 확신이 사라진 자리를 매달 비용을 치르더라도 안전을 담보하려는 월세 수요가 빠르게 채우고 있는 셈이다.
둘째, ‘매매-전세가격 급등’의 연쇄 반응이다. 아파트를 중심으로 매매가격이 치솟으면 전세가격 역시 우상향으로 동조화되는 흐름이 뚜렷해진다. 전셋값이 오르자 목돈이 부족한 임차인은 보증금 인상분을 월세로 전환하는 ‘반전세’를 택할 수밖에 없다. 현재 주택시장에서 반전세는 통계상 월세로 분류된다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세가격은 2년 전보다 10.7% 상승했다. 세입자가 인상 폭을 제한하는 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인은 수익 보전을 위해 인상분을 월세로 요구하는 경우가 많다. 그 결과 아파트 단지에서도 월세화 흐름이 가팔라지고 있다.
셋째, 시장에서 전세 매물 자체가 사라지는 ‘공급의 왜곡’이다. 중개업소를 둘러보면 서울과 수도권 핵심 아파트 단지에서 전세가격이 오른 것은 물론 매물 품귀 현상도 심하다. 계약갱신청구권을 행사해 눌러앉는 세입자가 늘어난 데다 실거주 의무 등 규제 강화로 전세 유통 물량이 급격히 줄어드는 매물 잠김 현상이 심해지고 있기 때문이다. 임차인은 전세를 살고 싶어도 선택지 자체가 없어 울며 겨자 먹기로 반전세나 월세를 택해야 하는 상황이다. 이는 전세가 시장에서 자연스럽게 도태된 것이 아니라 공급 가뭄이 임차인의 거주 형태를 강제로 재편하고 있음을 시사한다.
넷째, 전세보증금을 묶어두기보다 굴리겠다는 ‘투자 방식의 변화’다. 2024년 한국주택금융공사의 실태조사 결과 여전히 많은 세입자가 전세를 선호(80.5%)하지만, 젊은 세대를 중심으로 자산 운용의 패러다임이 바뀌고 있다. 차라리 월세를 내더라도 확보된 유동 자산을 주식이나 코인에 투자해 더 높은 수익을 내는 것이 합리적이라는 판단이다. 이러한 젊은 세대의 전략적 선택이 월세 시장을 키우는 또 다른 축이 되고 있다. 비록 지금은 일부의 흐름일지 모르지만 투자 친화적인 세대가 주류로 부상함에 따라 앞으로는 더욱 확산될 가능성이 높다.
결론적으로 지금의 월세화는 전세 제도가 작동하던 과거의 조건들이 무너지며 나타난 변화의 과정이다. 이는 주택시장이 새로운 환경에 적응하며 균형점을 찾아가는 과정으로 이해해야 한다. 임대차 시장은 지금 개인의 선택을 넘어 시대적 ‘프레임의 변화’를 겪고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
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