이재명 대통령이 연일 다주택자를 압박하면서 서울 대부분 지역에서 아파트 매물이 늘고 있다. 하지만 실수요자의 내집마련 기대는 체감하기 어려운 분위기다. 늘어난 물량이 소위 ‘한강벨트’ 지역 고가 아파트 위주라 대출 규제로 상당량의 현금을 가지고 있지 못하면 구입이 힘들기 때문이다. 반면 상대적으로 중저가 아파트가 많은 서울 외곽 지역 매물 증가율은 상대적으로 낮고 호가도 뛰고 있다.
지난해 결혼한 직장인 이모(31)씨는 이번 설 연휴를 이용해 신혼집 매매를 알아봤지만 상황이 녹록지 않았다고 토로했다. 그는 “무주택자만 전세 낀 매물 거래가 가능하다고 해서 알아봤는데 생각보다 현금이 더 많이 필요하더라”며 “후순위대출을 받아야 해서 대출 가능액이 적고 금리도 높았다. 일반 매물도 봤지만 1월 실거래가보다 호가가 1억원 가까이 뛰어서 고민이 많다”고 말했다.
19일 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 물량은 한 달 전보다 14.1% 늘었다. 지난달 18일 5만6259건에서 지난 18일 6만4207건으로 증가한 것이다. 특히 지난해 큰 폭으로 집값이 오른 한강벨트의 물량 증가가 두드러졌다. 송파구(37.0%), 성동구(35.1%), 동작구(28.1%), 광진구(25.7%) 순으로 증가 폭이 컸다.
반면 상대적으로 저렴한 주택이 많은 강북구(-6.2%), 금천구(-2.8%), 구로구(-0.8%), 도봉구(2.0%) 등은 물량 증가 폭이 저조했다. 무주택자 수요가 몰리는 지역에서 매물 증가 효과가 미미한 셈이다. 10·15 대책으로 주택가액이 15억원을 넘으면 대출 한도가 4억원으로 줄어 15억원 이하 매물에 수요가 몰리고 있다.
하지만 수요 대비 공급 증가 효과는 크지 않고, 서울 외곽의 집값도 오르는 추세다. 이날 한국부동산원이 발표한 1월 전국주택가격 동향에 따르면 지난달 서울 주택종합 매매가격은 0.91% 오르며 지난해 10월(1.19%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 한강벨트뿐 아니라 관악구(1.06%), 성북구(0.84%), 구로구(0.79%), 노원구(0.76%) 등 서울 외곽 지역도 크게 오르며 ‘갭 메우기’가 나타났다.
전세 낀 매물도 현금 여력이 없으면 매매가 어렵다. 전세보증금 4억원이 있는 8억원짜리 매물을 산다고 가정하면 현금이 최소 5억4000만원은 있어야 한다. 후순위대출에 생애최초 매수로 주택담보대출비율(LTV) 70%가 적용돼도 보증금을 뺀 1억6000만원만 대출이 가능하고, 보증금 4억원 가운데 전세퇴거자금대출 1억원을 뺀 3억원은 현금으로 필요해서다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “대출 규제 탓에 ‘부모 찬스’를 쓸 수 있거나 현금 여력이 있는 사람만 살 수 있다”며 “양극화가 해소되지 못하는 것”이라고 지적했다.
정진영 기자 young@kmib.co.kr
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