다주택자에 대한 양도소득세 중과가 4년 만에 부활한다. 주택을 안 팔고는 버틸 수 없도록 정부가 보유세 강화에 나설 것이란 얘기도 나온다. 차라리 자식에게 넘겨주기로 마음먹었다면 증여세를 계산해 봐야 한다. 완화될 것으로 전망됐던 상속세 개정 논의는 세수 부족 탓인지 어느 순간 실종됐다. 증세 분위기가 이어지는 상황에서 최근 책 ‘최소한의 세금 공부’를 출판한 조문교 세무사는 “세금에 대한 기본상식을 갖춰야 자산을 지킬 수 있다”고 강조한다. 지난 9일 서울 역삼동 사무실에서 그를 만난 뒤 정부가 양도세 중과 보완책을 발표한 다음 날인 11일 전화로 추가 인터뷰를 진행했다.
-최근 세제에 대한 관심이 커지고 있다. 현장에서도 이런 분위기가 느껴지는가.
“물론이다. 가장 체감이 많이 되는 분야는 부동산이다. 양도세 중과 유예 종료와 보유세 강화에 더해 1주택자 세금 혜택을 손볼 수 있다는 얘기에 걱정하는 이들이 많다. 부동산 분야는 증세가 시작된 것으로 보인다. 최근 부동산 시장이 과열되면서 고가 아파트 자금 출처 조사, 특수 관계자 간 증여, 저가양도 조사도 강화됐다. 과거 문재인정부 시절엔 부동산 세제가 너무 자주 바뀌는 바람에 ‘양포세’(양도소득세를 포기한 세무사)라는 말까지 나왔다.”
-다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 세 부담이 얼마나 커지나.
“양도세 중과 시 최대 82.5%가 적용된다. 장기보유특별공제(장특공제)까지 사라지면 그야말로 세금폭탄을 맞을 수 있다. 예를 들어 5억원에 취득한 주택을 10년 보유하고 10억원에 팔았을 경우, 지금은 차익 5억원에 대한 세금이 1억5000만원 정도다. 그러나 3주택자 중과를 적용하고 장특공제를 배제하면 3억5000만원까지 늘어난다. 그동안 냈던 보유세, 취득세, 중개수수료, 수리비, 대출이자 등을 고려하면 오히려 손해일 수도 있다.”
-어떻게 대응해야 할까.
“다주택자는 일단 주택 수를 줄이는 게 좋겠다. 이때 중요한 게 처분 순서다. 중과가 되지 않는 주택이 있다면 그것부터 처분하고, 그게 아니라면 양도 차익이 적은 것부터 줄여야 세금 부담을 덜 수 있다.”
-양도세 부담이 커지면 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까.
“양도세 중과 유예가 적용되는 5월 9일까진 매물이 많이 나올 것으로 보인다. 토지거래허가제(토허제)와 대출 규제로 인해 실제 계약은 어려울 것으로 예상했었다. 그러나 정부가 5월 9일까지 조정대상지역에서 매매 계약을 체결하고 4~6개월 내 잔금 납부나 등기 접수를 마치면 중과 유예를 인정해 주기로 하면서 일부 걸림돌이 해소될 것으로 보인다. 기존 세입자가 터무니없는 이사 금액을 요구해 집을 팔기 어렵다는 상담 요청도 많았는데, 이런 상황 역시 세입자가 있으면 실거주 의무를 최대 2년 유예하는 예외 규정을 두기로 했다고 한다. 다만 중과 유예가 종료하면 한동안 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 크다. 보유세를 강화하면 다주택자는 지방 주택을 내놓게 된다. 지방 주택 가격은 더 떨어지고 똘똘한 한 채 쏠림 현상은 더 강화될 것이다. 결국 수도권과 지방의 부동산 양극화가 심해질 것으로 본다.”
-집을 팔 수 없는 사정이 있을 경우 세금 폭탄을 피할 수 없을까.
“자녀에게 증여하는 방법이 있다. 실제로 부동산 증여 상담 요청이 최근 많아졌다. 이때도 증여세를 내야하는데 단순증여, 부담부증여, 저가양도를 비교해봐야 한다. 일반적으론 단순증여보다 부담부증여나 저가양도가 세금 부담이 적지만 양도세 중과가 적용되면 단순증여가 유리할 수도 있다. 자금조달 방식도 고려해야 한다. 부모가 세금을 대신 내 줄 경우, 별도의 증여세가 부과된다. 토허제로 묶인 곳은 부담부증여나 저가양도를 할 때 반드시 실거주를 해야 한다.”
-보유세가 인상되면 어떤 영향이 있을까.
“현재 5%인 보유세 최고 세율 적용 대상을 3주택자에서 조정대상지역 2주택자로 확대하거나, 공정시장가액 비율을 올릴 가능성이 있다. 문재인정부 때처럼 공시가격 현실화율을 높일 수도 있다. 공시가격 10억원짜리 아파트를 2채 보유하고 있다면 현재 보유세는 760만원 정도인데, 공정시장가액과 공시가격 현실화율을 90%까지 적용할 경우 세금은 4400만원으로 올라간다. 고정 소득이 없는 은퇴자에게 이런 보유세 부담은 더 크게 다가올 것이다.”
-현재 한국의 상속세에 대해 세무 전문가로서 어떻게 생각하는가.
“배우자가 있을 경우 10억원까지 공제되는 현행 상속세는 1997년에 제정됐다. 그 사이 아파트 가격은 천정부지로 치솟았는데 상속세 기준은 변함이 없다. 최고세율은 50%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 일본(55%) 다음으로 높다. 그마저도 일본은 유족 개인이 취득한 재산에 과세하는 유산취득세 방식이기 때문에 실효세율은 유산세(고인의 재산 총액에 대해 과세) 방식의 한국이 일본보다 높다. 상속세는 부자들의 부의 대물림을 방지하는 취지인데, 이젠 일반인이 대상이 됐다. 상속공제 상향 조정과 유산취득세 방식 개편은 반드시 필요하다.”
-상속세를 준비할 때 많이 놓치는 부분이 있다면.
“생전에 재산을 물려줄 계획이라면 미리 사전증여를 한 뒤 10년 이상 건강한 삶을 유지하는 게 가장 좋다. 다만 이미 고령이라면 계좌이체나 현금인출 시 용도를 적어두길 권한다. 사용처를 입증하지 못하면 상속재산에 합산될 수 있다. 상속재산은 대부분 부동산이기 때문에 상속세 재원을 미리 마련해 두는 것도 필요하다. 보험에 들어두는 것도 방법이다. 피상속인 가입 보험은 사망보험금이 상속재산에 포함되지만 상속인이 가입해 보험료를 납부하면 과세되지 않는다.”
-그밖에 세금 관련 조언이 있다면.
“납세자가 내야할 세액보다 더 많은 세액을 냈을 경우 돌려받는 국세환급금이 2024년 7조원을 넘었다. 억울하게 내는 세금이 적지 않다는 의미다. 국민 모두가 기본적인 세금 상식을 알아야 하는 이유다. 완연한 증세 흐름과 세제 불확실성이 커지는 상황에서 어쩌면 불필요한 세금으로 돈을 잃지 않는 게 최고의 투자일 수 있다.”
이용상 기자 sotong203@kmib.co.kr
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