이재명 대통령이 소셜미디어를 통해 임대사업자 이슈를 공론화했다. 이틀 연속 임대사업자가 과도하게 특혜를 받고 있다는 점을 꺼냈다. 세제 혜택 축소의 필요성을 넌지시 언급했다. 임대사업자에게 영구적인 세제 혜택을 주지 않는다면, 공급이 늘어나게 된다는 논리다. 올해부터 3년간 임대의무기간이 끝나는 아파트는 약 3만7000가구에 이른다. 이 물량 대부분이 시장에 나오면 3만7000여 공급 효과가 나타난다. 문제는 부작용이다. 임대사업자가 매매로 전환하면 전·월세 시장이 위축된다. 아파트를 매입할 여력이 없거나 여건이 되지 않는 이들은 물량 감소가 가격 상승으로 이어질 것을 우려한다. 이 대통령이 포문을 연 ‘임대사업자 딜레마’ 문제를 정부가 어떻게 풀어갈지 관심이 모인다.
이 대통령은 9일 자신의 엑스(X)에 “서울 시내 등록 임대주택 약 30만 가구(아파트 약 5만 가구)는 의무 임대 기간이 지나도 다주택 양도세 중과 제외 특혜는 계속된다. 한때 등록 임대였다는 이유로 영구적 특혜를 줄 필요가 있냐는 의견도 있다”고 적었다. 이어 “양도세 중과 제외 기간이 지난 등록 임대주택이 시장에 나오면 수십만 가구 공급 효과가 있다”면서 자신의 발언에 주택 공급 확대가 목적임을 분명히 했다.
임대사업자 언급은 하루 전에도 있었다. 지난 8일엔 “임대용 주택을 건축했다면 몰라도 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사 모을 수 있다는 것도 이상하다. 한 사람이 수백 채씩 집을 사 모으도록 허용하면 수만 채 집을 지어 공급한들 부족할 수밖에 없지 않나”라고 지적했다.
이 대통령이 거론한 매입임대 사업자는 2017년 문재인정부 때 크게 늘었다. 전·월세 시장 안정화를 목표로 한 정책 때문이었다. 문정부는 민간 전·월세 시장에서 세입자의 주거 불안을 해소하기 위해 아파트, 빌라 등의 장기(8년)일반매입임대 등록을 장려했다. 이를 위해 집주인에게 종합부동산세 합산 일부 배제, 양도소득세 중과 배제 등 각종 세제 혜택을 부여했다.
하지만 현재 아파트에 대한 추가 매입임대 등록은 불가능하다. 2020년 7·10 부동산 대책을 기점으로 아파트 매입임대 신규 등록이 금지됐기 때문이다. 상황이 이렇게 반전한 데는 이유가 있다. 임대사업자가 아파트를 매입해 등록하는 게 집값 상승의 원인 중 하나로 지목되면서, 정책이 뒤집혔다. 임대의무기간이 끝나면 사업자 자격은 자동으로 말소된다.
이 영향으로 올해부터 서울 부동산시장에 숨통이 트일 여지가 생겼다. 대한주택임대인협회에 따르면 올해 서울 내 임대의무기간이 말소되는 아파트 물량은 2만2822가구다. 내년과 2028년에는 각각 7833가구, 7028가구로 예정됐다. 올해부터 3년간 아파트 3만7683가구의 임대의무기간이 끝난다.
이 기간이 말소되면 임대사업자들은 일반 다주택자가 된다. 임대사업자로 주택을 팔 때까지는 양도세 중과 배제 혜택은 받지만, 보유세 등 다른 세금은 내야 한다. 이 지점에서 정부는 임대사업자 말소 뒤 서울 내 아파트 물량이 유의미하게 늘 수 있다고 보고 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “임대사업자들이 보유세 부담으로 일부를 매도하고, 양도세 중과 배제 혜택까지 축소한다면 물량은 단기적으로 더 늘 수 있다”고 전망했다.
아파트 임대사업은 전·월세 시장을 안정화하는 측면이 있다. 하지만 집값을 올린다. 지난 정부 정책을 통해 한국 사회가 경험한 내용이다. 전·월세 시장 안정화와 집값 안정화 모두 필요한 조치다. 이 사이에 낀 임대사업자를 어떻게 바라보고 정책을 펼쳐야 하느냐는 딜레마에 맞닥뜨렸다. 전문가들 사이에서는 “마냥 ‘악역’으로만 봐선 안 된다”는 의견이 나온다. 전·월세 수요자들의 주거 안정에 기여한 측면도 있는 상황이기 때문이다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “수요가 분명한 상황에서 서민 주거 안정을 해치는 부작용으로 이어질 수 있어 급격한 제도 선회는 주의해야 한다”고 지적했다.
정부는 현행 제도를 손볼 수 있을지 검토에 들어갔다. 국토부 관계자는 “매입임대가 시장 과열을 유발한다거나 집을 많이 소유한 사람도 세금 부담이 너무 낮은 것이 형평성이 있는지 등 그간의 지적을 같이 살펴봐야 할 것 같다”고 말했다.
세종=김윤 기자, 최승욱 기자 kyoon@kmib.co.kr
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