“망국적 부동산 투기는 ‘무슨 수를 써서라도’ 반드시 잡는다. 당장 유불리를 따지지 않으면 정책수단은 얼마든지 있다.” 이재명 대통령이 2일 엑스(X)에서 또다시 부동산 투기를 겨냥한 발언을 했다. 정치적 계산을 하지 않고 꺼낼 수 있는 정책수단이 적지 않다는 의미로 해석된다. ‘무슨 수를 써서라도’라는 표현에선 세금 카드도 배제하지 않겠다는 의미가 읽힌다. ‘얼마든지 있다’고 한 정책수단은 어떤 게 있을까.
국민일보는 3일 지난 정부에서 꺼냈던 부동산 정책 카드와 전문가 취재를 취합해 ‘가용한 정책수단’을 따져봤다. 다주택자가 집을 팔게 만드는 가장 강력한 카드는 ‘보유세’다. 종합부동산세와 재산세가 보유세에 해당된다. 종부세와 제산세 등의 세율을 높이면 세금 부담을 이유로 다주택자의 ‘자가로 살지 않는 집’이 시장에 매물로 나올 수 있다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 “보유세 강화 시 버틸 사람이 그렇게 많지 않을 것”이라고 평가했다.
시장 반향이 가장 큰 세제는 종부세다. 현재 종부세는 개인 기준으로 2주택 이하와 3주택 이상에 별도 세율이 적용되고 있다. 다주택이라도 2주택 이하는 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 세율이 적용된다. 3주택 이상일 경우엔 0.5~5.0%가 적용되고 있다. 문재인정부와 비교하면 최저 세율은 0.7% 포인트, 최고 세율은 1.0% 포인트 낮다. 낮아진 세율을 높이면 종부세 부담을 늘릴 수 있다. 국세청에 따르면 2016년 3208억원이었던 종부세 고지 세액은 세 부담을 높인 이후인 2021년 기준 5조6789억원으로 17.7배 폭증했었다.
1주택자를 제외하고 2주택 이상에 대한 과세표준을 바꾸게 되면 다주택자를 옥죌 수 있다. 다만 서울과 지방의 주택 가격 양극화 등을 감안하면 수도권과 비수도권의 서로 다른 주택 가격 양상을 감안한 조치를 병행해야 반발을 최소화할 것이라는 지적이 있다.
재산세도 카드로 거론된다. 현재 재산세는 과표에 따라 0.1~0.4% 세율을 적용하고 있다. 공시가격 9억원 이하 1주택자의 경우 여기서 0.05% 포인트 낮추는 식으로 다주택자와 세율을 다르게 매기는 중이다.
굳이 세율을 높이지 않더라도 방법은 있다. 과세표준을 정하는 공정시장가액비율을 상향하거나 공제액을 낮춰 실질적인 세금 인상 효과를 만들거나 공시가격 현실화도 가용한 수단으로 꼽힌다. 종부세는 공시가격에서 공제액을 뺀 나머지 금액에 공정시장가액비율을 적용해 과표를 산출한다. 다주택자가 보유한 공시가격 30억원 주택이라면 공제액 9억원을 뺀 21억원에 공정시장가액비율 60%를 적용해 12억6000만원이 과표가 된다. 여기서 공제액을 3억원만 줄여도 과표는 14억4000만원으로 2억원 가까이 늘어난다.
공정시장가액비율을 문정부 때 최종 목표였던 95%로 적용하면 과표는 22억8000만원으로 확 뛰게 된다. 그만큼 세금도 크게 늘어난다. 산정 방식의 잣대가 되는 공시가격 자체를 높이는 방안도 존재한다. 문정부는 지난해 기준 시세 대비 69% 수준인 공시가격을 90%까지 끌어올리는 방안을 추진했었다. 이 역시 종부세나 재산세를 높이는 요인이 된다.
다주택자를 겨냥한 만큼 취득세도 바꿀 가능성이 있다. 현재 취득세는 3주택 이상일 경우 8~12%가 적용된다. 이를 더 높이면 다주택자가 추가로 집을 더 샀을 때 이득을 크게 낮추는 구조를 만들 수도 있다. 다만 정부가 각종 보유세를 높이게 되면 양도소득세를 낮추는 식으로 퇴로를 열어줄 공산이 크다.
세종=신준섭 김윤 기자
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