지난해 4분기 수도권 민간아파트가 분양개시 되고도 반년 동안 계약되지 못한 비율이 열 중 넷에 이르는 것으로 나타났다. 주택공급량이 부족해 집값이 치솟고 있다지만 정작 나온 주택은 곧장 빠지지 않는 역설적인 상황이다.
3일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 4분기 수도권 민간아파트 초기분양률은 60.0%였다. HUG가 2013년 3분기부터 집계를 시작한 이후 역대 최저다. 전년 동기 83.9%보다 23.9% 포인트 감소한 수치다.
초기분양률이란 아파트 분양 개시 뒤 3개월을 초과하고 6개월이 안된 총분양 가구 수 대비 실제 계약이 체결된 가구 수의 비율이다. 분양 직후 시장 반응을 보기 위한 지표다.
이번처럼 수도권 민간아파트 초기분양률이 60%대로 떨어진 건 2017년 2분기 69.2% 이후 처음이다. 집값 급등기였던 2022년 1분기 100%를 기록한 이래 이 지표가 가장 낮게 내려간 건 2024년 3분기 70.0%였다.
주목할 것은 이 기간 쏟아진 물량의 비중이 유독 많았다는 점이다. 지난해 수도권 분양 민간 아파트 중 4분기 물량은 38.61%에 달했다. 물량이 마지막 3개월 동안에 한해 총 분양물량의 40% 가까이 쏟아졌음에도 시장이 이를 외면했다는 뜻이다.
과거 초기분양률은 집값 상승기에 오르는 경향을 보였지만 최근에는 달라지고 있다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “이전 집값 상승 시기에 비할 수 없을 만큼 까다로워진 대출제도와 고금리가 가장 큰 이유”라고 설명하면서 “분양가의 절대적인 수준 자체가 실수요자들이 맞추기엔 너무 높아진 것도 고려해야 한다”고 덧붙였다.
지난해 12월 민간아파트 분양시장 동향에 따르면 수도권 지역에 지난해 분양된 민간아파트 단위면적(㎡)당 평균 분양가는 974만2000원으로 전년 동월보다 123만1000원 상승했다. 서울 지역의 ㎡당 평균 분양가격은 1594만원으로 전년 동월보다 260만3000원 올랐다. 높아진 분양가와 함께 상대적으로 비선호 지역에 분양이 이뤄진 것도 원인 중 하나로 꼽힌다.
분양 시장이 차게 식었지만 실거주 수요는 주택임대 시장으로 옮기지도 못하고 있다. ‘전세의 월세화’ 등 거주자로서 감당하기 어려운 상황이 이어지는 중이라서다. 이날 부동산정보 플랫폼 다방에 따르면 지난해 아파트와 연립·다세대주택, 오피스텔을 포함한 주택 전·월세 거래량은 전년보다 2만767건 줄어든 167만1503건으로 집계됐다.
전세 거래는 84만5393건에서 77만2605건으로 8.6% 줄었다. 반면 월세는 84만6877건에서 89만8898건으로 6.1% 늘었다. 월세화 추세는 수도권에서 더욱 두드러졌다. 수도권 전세 거래는 2024년 51만5354건에서 지난해 47만8731건으로 7.1% 감소했으나 월세 거래는 51만4562건에서 54만5645건으로 6.0% 증가했다. 정부 예고대로 5월부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 전세 매물은 더욱 줄어들 전망이다.
조효석 기자 promene@kmib.co.kr
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