이재명 대통령이 오는 5월 이후 다주택자 양도소득세 중과를 공식화하면서 부동산 세제가 격변할 조짐이 감지되고 있다. 집값 상승 국면에서 양도세 강화 카드를 꺼내 든 점이 문재인정부 초기 부동산 대책과 닮은 탓이다. 전문가들은 이후 보유세 강화로 이어지는 수순이 반복될 수 있다는 우려를 내놓는다.
이 대통령은 그동안 “부동산 세제는 마지막 수단”이라는 입장을 고수해 왔다. 하지만 서울 등 수도권 지역 부동산 가격이 떨어질 기미가 보이지 않자 기류가 바뀌기 시작했다. 이 대통령은 25일 엑스(X)를 통해 “다주택자 양도세 중과 유예 종료는 이미 지난해 정해진 일”이라고 밝혔다. 이틀 사이 수 차례에 걸쳐 양도세 중과 강행 의지를 보였다.
한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 5월 10일 부활하면 주택 양도 시 기본 세율(6~45%)에 추가 세율이 덧붙게 된다. 추가 세율을 적용하며 조정대상지역 내 3주택 이상 보유한 다주택자의 양도세율은 75%(지방세 포함 82.5%)까지 오른다. 시세차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 것이다.
부동산 규제 첫 단추로 양도세를 선택했다는 점에서 문재인정부를 겹쳐보는 시선이 적지 않다. 문재인정부는 2017년 ‘8·2 부동산 대책’을 통해 다주택자 양도세 중과 제도를 부활시켰다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 10% 포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트를 더 매기기로 했다. 2020년에는 추가 세율을 2주택자 20% 포인트, 3주택자 이상 30% 포인트로 더 끌어올리기도 했다. 세금 내기 싫으면 빨리 팔라는 메시지를 시장에 주려는 의도였다.
정부 의도와 달리 부동산 시장은 정반대로 움직였다. 다주택자들은 우회 전략으로 자녀에게 증여하거나 세대를 분리하고, 임대사업자로 등록하는 등 매물로 나와야 할 주택 상당수를 묶어버렸다. 결과적으로 부동산 매물은 줄고 가격 상승 압력만 커졌다.
약발이 안 먹히자 정부는 보유세 인상 카드까지 꺼내 들었다. 문재인정부는 종합부동산세율을 단계적으로 인상하고 과표 구간도 잘게 나눠 다주택자와 고가주택 보유자의 세 부담이 커지도록 세제를 조정했다. 동시에 종부세 과세표준을 정하는 잣대인 공정시장가액비율도 매년 5% 포인트씩 100%까지 끌어올리는 로드맵도 제시했다. 종부세 부담을 높여 매물을 유도하겠다는 전략이었지만 이 역시 실패로 돌아갔다.
이재명정부가 같은 실수를 반복할 가능성은 적다지만 우려를 지우기 힘들다는 시각이 우세하다. 국토연구원 분석에 따르면 양도세율 1% 포인트 인상 시 아파트 매매 거래량은 6.9% 감소하고 가격은 0.2% 상승한다. 5월 이후 가격 상승과 거래량 감소가 동반되면 또 다시 세제 강화에 나설 수 있다는 것이다. 우석진 명지대 경상통계학부 교수는 “보유세를 당장 올리기는 어렵겠지만 지방선거 이후 추가 세제 조정이 이뤄질 가능성은 있다”고 내다봤다.
세종=이누리 기자 nuri@kmib.co.kr
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